就在之前的兩三個月，這個被稱為「國內首座樞紐型軌道交通商業設施」項目，一直飽受爭論，一度被外界認為招商不力。當時，佔地達到2.59公頃的「商業地產巨無霸」幾乎只是一棟空樓，率先招商開業的群樓零售物業部分更是門庭冷落，超過半數的商鋪處於空置狀態。
此後，這個商業地產項目經營的突破口終於在零售物業被打開。隨著底層兩個大型商場的陸續開業，這個被外界看作「剛出生就險些夭折的商業地產新生兒」開始聚攏人氣，並在近一個月內逐漸成為中山公園板塊內的一個商業熱點。
然而，與地下兩層大型賣場不斷高漲的人氣形成反差的是，地上近10層定位娛樂、購物、休閑等的商鋪依舊光顧者寥寥，許多鋪面至今空關。顯然，這種經營狀況與整個物業當初「開業後各類商業有效營運的年銷售額可達50億人民幣，各類展列和銷售的商品達2萬多種，為所在地長寧區打造上海西部商業中心奠定基礎」的定位有較大差距。
事實上，在上海，像龍之夢購物中心遭遇類似尷尬的零售物業項目並不是個案，其直接影響就體現在該類物業租金增幅趨緩。來自高力國際最新發布的上海零售物業市場報告顯示，今年上半年上海的零售物業市場雖然依舊呈現穩健的發展態勢，但租金漲幅開始趨緩。
高力國際的研究報告同時顯示，2006年上半年度，租金比2005年同期增加了4.8%，而2005年度比2004年度增加了8%，2004年度比 2003年度增加了11.8%。在經歷了前幾年高速增長的時期後，租金收益增幅明顯趨緩已是不爭的事實，高力國際報告還預測，下半年上海零售物業租金將延續這種趨勢。
上海市社會消費品零售總額大幅增長，刺激了國內及跨國的零售企業不斷擴張。特別是一些國際奢侈品牌對中國國內市場的消費潛力相當樂觀，加大對於上海優質零售物業的需求。同時，2004年底向外資全面開放零售行業後，外資和國內的零售業企業為擴大市場佔有率展開激烈競爭，進一步擴大對於優質零售物業的需求。
正是在這樣的刺激下，上海市商業營業用房投資近幾年呈現快速增長態勢。2005年，上海市商業營業用房投資較2004年同比增長高達30％。進入2006年，這種趨勢依舊。目前，開發商正積極興建零售物業以滿足零售商對此的強烈需求。
2006年，上海共有5個大型零售物業項目竣工，總面積達345500平方米。在市中心暫時已經沒有充足的土地可供開發的情況下，五角場地區的萬達商業廣場以及閘北的大寧國際商業廣場等處在市中心周邊地區的大型零售物業項目也在不斷壯大。
與此同時，零售物業的空置問題可能趨於嚴重。高力國際華東區常務董事翁琳表示，「這段時期上海零售物業的空置率始終維持在11%左右。」其中徐匯區和靜安區的空置率最低，分別為0.3%和3%。而高力國際還預計，隨著今年345500平方米的新增供應即將釋入市場，今年年底上海零售物業的平均租金及售價在緩慢上漲4%-5%的同時，平均空置率將微幅上漲至11%-12%。
另外，來自主管部門及政策層面的影響，似乎也對以零售物業為代表的商業地產起到間接的推動作用。尤其是以土地供應結構為代表的根本因素影響下，商業地產的巨大增量似乎很難避免。信義不動產研究中心的李振宇指出，有關部門在對住宅市場頻頻施展組合拳之時，也為商用物業市場靜靜地留下一條出路。
「在15條細則出臺之前的5月25日，銀監會主席劉明康曾要求各商業銀行要嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業用房等投資和投機性需求要大幅度提高首付比例，但四天後15條細則之一的‘將住宅首付比例由20%提高到30%’，對於財大氣粗的商用物業消費市場而言，即使今後首付比例有所提高，只要不是大幅度，影響也就不會太大。」
李坦言，在某種意義上，國六條是商用物業的利多政策。房地產投資資金將由住宅向商用物業流動，能有穩定回報支撐的商用物業產品將成為近期樓市的關注熱點，商用物業市場原有的供需結構將被打破。
然而，希望商用物業能有穩定回報以及期望不會出臺針對商業地產的緊縮政策，似乎都有些理想化。更何況，上海在經歷了「2005年普通商品住宅用地零供應，多為商業綜合用地」的土地供應後，隨著這些地塊的陸續開發建成，無疑將大大增加商用物業的供應量。
僅在龍之夢購物中心所在的中山公園商圈，就有多幅大型商用地塊已經出讓：位於長寧路以南、凱旋路以西的長寧區88街坊32/8丘地塊，土地面積60853 平方米，已由東方海外以14.8億元人民幣競得，將是一個投資近20億的大型項目；位於茅台路以南、婁山關路以西、古北路以東的長寧區115街坊2/1丘地塊，也已於4月出讓，面積35494平方米，性質為商業、辦公、娛樂綜合用地。
雖然115街坊2/1丘地塊屬於虹橋功能拓展區，但其緊鄰中山公園板塊，競爭關係顯而易見。而按照「十一五」規劃，虹橋功能拓展區將在其間推出100萬平方米體量的商業以及辦公用房，待這些大型項目逐漸建成，無疑將對市場供需平衡形成衝擊。
来源:21世紀經濟報導
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