房產「十面埋伏」 為新移民敲警鐘

發表:2006-08-15 23:20
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離開中國,遠在加拿大安家,獨在異鄉為異客,語言不同、環境不熟、法律不懂,這些都讓維權更加困難。所以,要想購房安家,您可得格外睜大眼睛,小心警惕。

  雙保險防產權陷阱

  在大多數的情況下,買家在被「盜」了房子後,一直都被蒙在鼓裡,當他發現房子被盜,想通過法律的手段要回房子,那已經不是一件簡單的事,動輒要花費數千元的法律費用。

  造成房產被盜有很多情況,常見的是,買賣雙方為省錢省事私下交易,跳躍了貸款專家和律師這兩個重要環節。

  今年年初,剛登陸的馮先生想自己做生意,經過一番挑選,看中了一家價值20萬元的店舖。店主稱,自己年紀大了,沒有精力打理,所以急於將生意減價脫手,雙方很快談成了這筆交易。 馮先生由於剛落地,對於加拿大的買賣交易程序一無所知,加上經濟條件一直很好,馮先生不想貸款,打算「一步到位」。

  同時,馮先生覺得找律師、貸款專家都是節外生枝,不但麻煩還浪費錢。於是,雙方就延用在中國的做法:私下起草協議,全款現金支付,簽字成交。

  不料,數月後,馮先生突然收到貸款機構的電話,稱原來的店主將這家店舖抵押貸款,現在已經到期。馮先生沒聽明白,也不知道怎麼處理,直到律師行打來電話。原來,早在去年, 原店主就已經將整個店舖抵押給銀行,獲得貸款5萬元。律師行有全套抵押文件,如無人支付,店舖將在一個多月後被強行拍賣。

  事實上,加拿大有很健全的房屋抵押法(Mortgage Act)和生意抵押法 (PPSA),整個交易市場存在詳盡的註冊登記系統。對於金融機構和購房者都有保護。買賣雙方在成交前,一定要注意完成規定的產權調查和註冊程序,這套程序的執行並不費事費錢。

  不過,購房前詳細的調查也可能百密一疏,一些詐騙是律師也難發現的。騙子總有很多方法獲得偽造的抵押財產。一是找一個有資產但沒有房屋按揭的人,詐騙者假冒房產主人身份,用其可靠的信用等級和資產來騙取貸款;第二種是解除一個現存的按揭,然後申請一個新的按揭。在這二種情況下,貸款都是直接從金融機構流入一 個第3方帳戶,而不是到登記房產的主人手裡。

  這些年,隨著房屋產權被騙數量的增加,打算買房或者已經買房的人可以購買產權保險。這種保險可以保障受保戶對房屋產權的擁有權,在受騙或受損失時,可以獲得賠償。

  產權保險並不是必須要買,一般情況下,買賣交易完全可以僅憑律師的調查完成。但產權保險可以提供律師調查不到的風險。例如有人冒屋主的名義賣房,並出示了假的身份證件,買賣雙方律師在文件上很難發現這種欺詐行為,因為所有的文件完全正確。而賣房後,騙子攜款逃之夭夭,留下剪不斷、理還亂的糾紛給無辜的買家和原來真正的屋主。這種情況一般在產權保險承保範圍之內。因此,很多律師建議客人在買房時購買產權保險,做到萬無一失。

  重售房提防大麻屋

  和國內購房習慣不同,在加拿大買房子,重售房佔了很大的比例。二手房有很多優勢,例如地段好,但是也難免讓購房面臨更多的風險,其中,最要注意的就是大麻屋。

  在加拿大,大麻種子可以很輕易買到,而且種植大麻利潤極高,所以,很多不法份子就利用地下室或者車庫來種植大麻。近些年來,儘管政府加大打擊力度,但是,大麻屋還是越來越多,它們就像一顆顆地雷,隱藏在外表楚楚的房屋裡,甚至包括一些豪華屋。

  大麻屋的危害眾所周知,濕氣、黴菌、電路隱患等等。以後向銀行貸款、投保也都會因此麻煩不斷。但是如何識別大麻屋,則需要一雙火眼金睛了。畢竟,賣房者都會想方設法去喬裝打扮。

  通常情況下,買房者都是要驗屋師去鑒別,這可以降低風險,不過,也不是100%的準確,如果地下室完全重新裝修過,或者,只是盆栽大麻,都很難被發現。所以,買房者自己也要多注意細節,也許就能發現「狐狸的尾巴」。例如,一個很有經驗的房產經紀就通過地下室一面牆上的30多個插頭,洞悉到房子的可疑之處。

  如果在不知情的情況下誤購了大麻屋,買主也可以通過打官司狀告買賣雙方地產經紀和原屋主,一般可以獲得一些賠償。

  需要注意的是,如果誤買了大麻屋,發現了馬上轉手,被新的房主發現後,自己可能成為被告,所以如果買到大麻屋還是要先和原屋主打官司。

  現在,安省正在計畫為大麻屋建立黑名單,以後買房可以多一項參考和保障。

  置新房當心一屋多售

  重售房「十面埋伏」,買新房也未必省心。損失最大的就是遭遇一房多售,近年來,這種案例也是屢見不鮮。

  2個月前,大溫就有地產開發商涉嫌委託代理售房同時又自己私售。有62個單位被超過一個買家認購,一些未經地產經紀和律師購買樓房的准業主,可能因此血本無歸。

  這種情況主要是由於開發商私下買賣,收取的款項又未交予指定律師樓和存入信託戶口,也沒有把交易告知市場推廣公司和地產管理局。

  這些官司纏身的期房,即使日後可以如期完工、交付,也會由於資金緊張而影響到樓房的質量和日後的房價,而購房者已經騎虎難下。

  資深地產顧問稱,買家支付訂金一定要交由律師樓公證人存入信託戶口,要有根有據,以方便日後追查,內部認購也須留意買賣手續。

  政府對此也有防範,開發商要向政府提交財務資料,以證明財務狀況良好,有六成建築成本融資或落實扺押,提交的申報說明書才會獲得政府批准,准許發售樓宇單位。對此,可以諮詢地產經紀,辨別買賣之間是否有漏洞,保障買家的利益。

  其次,在買樓交易完成後,買方要將訂金支票存進律師樓的信託戶口,不要交由私人公司。信託的好處是在動用該筆房款時,必須經由業主簽字才可。訂金的數目最好 少於一萬元,因為一旦有糾紛,可入稟小額法庭,省時省力。否則,有可能訴求於安省法庭,法律費用昂貴,審理時間漫長,或得不償失。

  第三點是留意未有公開發售的內部認購安排,因為樓盤要有申報說明書才能公開發售。內部認購屬於偷步交易,買家權益可能不受保障。

  此外,新房合同條款非常繁瑣,其中多數是保護開發商的權益,想要變更任何一條都不容易,所以,選擇有信譽的開發商極為重要。

  總而言之,無論是在哪裡購房,幾十萬的投入都不能掉以輕心,稍有不慎就可能帶來不小的損失。不過,因噎廢食也大可不必。多學、多看、多比較,畢竟,舒心的房屋不僅是一項穩妥的投資,也是一個安定的港灣。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)


来源:地產週刊

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