自2008年初深圳、廣州、上海的一系列折讓行動之後,房價一直平穩的北京,也出現了鬆動。2月27日,位於京石高速路旁的萬科中糧假日風景,出現了"間歇性"的大幅折讓,"三天之內一次性付款9.1折,貸款9.4折"。三天之後,此項促銷活動宣告終止。而在3月7日新
上市的樓盤中,再次出現了三天之內一次性付款9.3折,分期付款9.6折的"階段性"優惠行為。
與萬科的降價行為相應的是,北京一些老牌項目,也半明半暗地釋放出價格鬆動的信號,合生創展(0754.HK)的合生國際花園,對於為數不多的尾盤予以7.5折出售,而富力地產(2777.HK)的富力桃園也打出開盤一週之內在1.4萬元每平方米的基礎上,每平方米下調2000元的促銷行動,調整幅度不可謂不大。
但記者依次問及優惠將持續多長時間時,這些樓盤銷售人員的答覆均稱"打折"是"階段性促銷"、"局部優惠",而不是"降價"。顯然,沒有人願意擔當劃破價格底線的出牌者。
觀望氣氛瀰漫二級市場
觀望氣氛,在二級市場得到了更為充分的驗證。記者先後走訪了北京開陽裡、魏公村、望京明天第一城的房地產中介門店,掛牌轉讓的商品房急劇上升,而能夠出手的卻寥寥無幾。
"都是受網路和報紙的影響,天天說房價要降,客戶都不敢買了。"北京開陽裡一家地產中介的店長李亮告訴記者,"都是這個拐點論弄的。"
從1月份開始,李亮發現二手商品房交易量驟減。"現在誰還買房子呀?"每次他都這樣被客戶噎得難受。而在2008年市場頹靡之前,李亮炙手可熱,小區裡出一套房子,大概就有十多個人爭相購買。李亮回憶當時的繁榮情景:"人們都是打車或者飛奔著去取買房定金,那真是太熱鬧了。"而現在,李亮的小店門可羅雀。
從過春節到現在,李亮的中介店面只成交了一套房子。在去年,一個月至少成交四五個單子。在李亮五六年的地產經紀生涯中,這是他遭受過行情最冷的一個時期。"除了營業稅出臺之後,冷了一陣,但很快就恢復了,從來沒現在這麼冷清過。"這樣的情況在開陽裡地區是普遍的。
在記者走訪的魏公村韋伯豪、望京明天第一城的地產中介門店,同樣出現了交易冷清的場面。望京明天第一城的一位中介也感嘆道:"春節前大部分員工都被裁走了。過去一月能賣4套,現在一套都賣不掉。"
而想把手中房產出讓的人卻急劇上升。北京交易量最大的地產中介鏈家地產的市場研究中心研究人員對記者表示:"掛牌量持續上升,二月掛牌量比一月多 20%。"而在另一個大型地產中介的負責人看來,鏈家的統計顯然是保守了,由於"拐點論"的影響,相當一部分地產中介門店的掛牌出售數量與一月份相比,上升的幅度近80%。
比之一手房市場對於降價的曖昧與隱晦,二手房市場顯得更為透明、清晰。顯然,嚴厲的緊縮貨幣政策效應,已經在市場明顯浮現。
據全國交易規模最大的二手房經紀公司我愛我家統計,與上月相比,北京二手房成交量降幅為30.82%,成交量繼續向下滑落。
"晴雨表"紅燈早已閃爍
"這是必然結果。"北京市建委旗下的北京房地產信息網負責人雷華表示。由於把握著北京市新建商品房房地產交易的最終交易信息,雷華對於房地產走勢, 更多是站在一個較長的時間段來觀察的。雷華說:"從2005年開始,北京新房(期房加上現房)的成交量一直都是在縮減的。而現在的情況那就更加明顯了。" 雷華認為北京的房地產市場,單從數量上看,拐點始於2005年。也就是說,從北京市房地產信息網看,事實上,緊縮的"紅燈"早已閃爍!
雷華認為,2007年的銀根緊縮成為了市場"冷熱倒置"的催化劑,市場早應該回歸理性了,他認為2005年之後大熱的房地產局面是開發商、媒體等相關各方熱炒的結果。
來自北京房地產信息網的最新數據,頹勢顯著,今年1月份44個開盤銷售的新項目整體均價為13843元/平方米,開盤均價環比下降了17.7%。這個幅度,市場顯然沒有買賬。而另一個數據是網上日均簽約量,1月份期房網上日均簽約186套,同比下降了39.6%。
不僅僅是北京城區價格在萬元之上的房產出現了濃重的觀望,即便是處於河北與北京交界處的燕郊房地產市場,也出現同樣的變化,燕郊的上上城因為 4300元每平方米的售價,一直以來成為北京中產階層熱買的項目。在2007年年中,上上城開盤排號至2萬人,而且每一個排號者需預交1萬元的定金,對於開發商而言,2億元的融資輕易得手。但現在這個情形正在發生變化,上上城的一個銷售員稱:"3月8日開盤,只要一跤錢,沒幾天就能看房。"這位銷售員擔心的是客戶會不會逐漸流失。
市場走向何處?
北京大學房地產金融研究中心的主任馮科接受採訪時稱:"我們正在展開一個課題,在對很多開發商、銀行調研之後,一個顯著的情形是,地產商的資金鏈條繃得太緊了,現在就連上百億的地產公司都缺錢,每個月連本帶利要還上億的錢。"
各商業銀行對於房地產開發貸款幾乎把閘門提到了最高標位,據一位民生銀行某支行信貸部的工作人員透露:"目前我們對房地產商非常謹慎。現在的項目不管挂多大的牌子,我們都一樣的態度。開發商過來談貸款,不在原來給開發商的貸款利率基礎上上浮30%,(2008年普通商業貸款的年利率為5.814%, 但以往給開發商的利率通常就略高於普通商業貸款利率),那就基本免談了。"
現金流緊張成了開發商的一個心頭大患。而"拐點論"則加劇了這一局勢。
無獨有偶,國際評級機構標準普爾2月28日,通過電話會議發布了最新的研究報告,並指出中國的房地產開發商今年將面臨 "動盪的一年",流動性緊縮將給幾乎所有中國的開發商帶來挑戰。但該公司依然長線看好中國房地產市場。報告說,如果市場狀況未能及時改善,房地產業的流動性可能面臨枯竭,進而使得一些開發商難以繼續維持增長。"惡劣的市場環境將使許多規模較小且現金缺乏的開發商難以生存。"
與來自市場略顯悲觀的論調不同的是,華遠集團總裁任志強在談到這個問題時稱:"一月份,確實近40%樓盤以低價開盤,但其中情況不同,對現金流充足的公司影響不大,而現金流緊張的公司就要快點出手,房價的漲幅在減緩,不過還難以看到由正變負的跡象。"
深圳金地集團董事長凌克接受本報記者採訪時稱:"房地產市場的暫時調整是正常的,這並不意味著未來房地產市場的不景氣和房價的持續下跌。"
全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生持同樣的觀點:"房地產市場的情況和股市的情況有些相近,會持續這樣一段時間,但我認為中國的房地產的剛性需求並沒有變化,需求如果不變的情況下,這個交易量的下降是回歸理性的一個前兆,我認為房地產到了一個應該梳理、整治的時期。"
来源:經濟觀察報
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