日本和東南亞各國銀行曾在上世紀90年代的樓市崩盤中受重傷,之後就變得格外謹慎.因此,當美國次按貸款危機將幾家銀行業巨頭拉下馬時,房價持續下滑對其亞洲銀行業的風險卻要小得多.
亞洲銀行普遍將購房按揭貸款比例限制在70%,而在西方國家這一數字則在80-100%之間.美國房屋抵押貸款證券化衍生品在在房主違約之後成為不良資產.而亞洲銀行一般不將房貸證券化,更別說進行複雜的打包.
但與美國和歐洲相似的是,一度欣欣向榮的亞洲房市,如今也放慢了發展步伐,甚至陷入蕭條.里昂證券的數據顯示,馬來西亞、新加坡、韓國和印度等國都有近一半的財富與房產緊密相關,因此對於各國的銀行和經濟來說,潛在的衝擊範圍很廣.
"(房產業)會拖累各國經濟."香港宏亞按揭公司創始人Leland Sun表示.
9月中旬,亞洲開發銀行將2009年亞洲發展中經濟體的成長預估由7.8%調低至7.2%.該預估是在雷曼兄弟申請破產之前計算的.而其後全球金融危機持續惡化.
香港和新加坡的住宅價格近年勁揚之後,市場普遍認為明年有15%的回落空間,因裁員浪潮將襲擊這兩個國際金融中心.
在韓國,位於記錄高位的韓國房價正開始下跌;而結束繁榮期印度部分城市,今年以來樓價已經縮水三分之一,明年仍難改頹勢.
在亞洲各國中,房貸違約的最大風險來自於中國. 中國房地產開發商大幅降價促銷,以阻止銷售大幅滑坡,這也將整個房地產行業拖下水.與美國類似,若房產價值甚至低過按揭欠款時,房產業主可以選擇斷供.
**深陷泥沼的亞洲房市**
具有諷刺意味的是,中國地產業眾多煩惱的根源,來自於該國政府試圖給房市降溫以避免崩盤的一系列措施,包括收緊地產開發的貸款,並出臺一些限制投機行為的規定.
這引發了房產銷售的大滑坡,首當其衝的是房市過熱的南方城市廣州和深圳,繼而傳染至其他城市.銷售滑坡促使地產開發商大副削價出售,並帶動眾多地產公司的股價縮水.
而在印度,類似的情況也在重演.當地媒體報導稱,在今年該國總貸款增長了26%之後,銀行決定對地產業收緊貸款.
里昂證券分析師Aaron Fischer說:"中印兩國的地產開發商麻煩都不小,他們大量舉債用於囤地,這最終會導致一些公司破產."
中國地產業形勢嚴峻,經濟學家期望政府能夠迅速扳回局勢,以免該行業一蹶不振,因中國地產業佔據了該國總投資額的四分之一和國內生產總值(GDP)的近10%.
美林駐香港經濟學家陸挺表示,中國政府需支撐公眾信心,保證地產價格將不會進一步下跌,此前已回調了30%.
"這對中國經濟增長而言是一個嚴重的風險.一年前,中國需要緊縮政策,以保證銀行系統穩健,並抑制通脹,但有誰會預料到發生了如此嚴重的全球金融危機?"他補充道.
**地產業貸款增長過快構成巨大風險**
但對於亞洲國家來說按揭貸款還是新生事物,在一些國家出現的時間只在十年左右,這使其風險要小於西方國家.
根據里昂證券的數據,住房按揭在亞洲各國GDP中的佔比相對較小,日本為19%,中國和印度分別為12%和5%,而在美國這一比例高達105%.
但宏亞按揭公司的Leland Sun形容,中國的住房按揭增長速度就像穿上了溜冰鞋.
中國商業銀行發放的貸款總額中,住房按揭和開發商貸款所佔比重已從2005年的13.5%竄升至如今的18.3%.
中國銀行系統的總壞賬率為5.6%,但經濟學家表示地產業的貸款違約率正在爬升.
Leland Sun說:"(地產業的)貸款並不保險.既然有房產做為抵押,銀行根本不去考慮借款人的還貸能力."
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