同事小衛最近剛買了一套二手房，北京東五環外的一套60平米小戶型。小衛兩口子已經買過經濟適用房，所以這套是二套房，首付和貸款都要面臨更苛刻的條件。東拼西湊了首付之後，餘下80萬做了商業貸款，分30年還清。
小衛兩口子月收入不高不低，兩個人加起來2萬左右，比夾心層略好一些，但是在北京這樣的大城市還是很難有什麼積蓄。買這套房其實是為了等將來小衛的父母年紀大了好接到北京來住，方便照應。為了迴避二套房的限令，小衛甚至還動過假離婚的念頭，好省個幾萬。但一想到萬一弄假成真等各種風險，還是放棄了這個念頭，不過，最終小衛還是在銀行爭取到了貸款利率下限（七折）的資格。可是我沒有想到的是，精打細算的小衛卻在按揭上不求甚解，損失不小。
小衛耳根子軟，中介說：「你貸長點，將來提前還貸沒什麼區別！」而銀行則說：「你要是打算提前還，那麼還是等額本息省得多！」於是傻乎乎的小衛就選擇了30年的商業貸款，用等額本息還款，而且打算將來有錢了提前還清。小衛如果按時還款，在貸款利息不變的前提下，本金80萬，利息負擔大約60萬，月供3900 元。這是現實的情況。
假設小衛選擇了等額本金還款呢？總計利息50萬，首月月供5000元，以後按月遞減。可以看到以他們的收入，5000元和3900元對於生活質量的影響是有限的，但是利息節省了10萬。
那麼如果小衛提前在第五年還清貸款，與一開始就貸款五年的差別在哪裡呢？如果提前到第五年還清，小衛一共支付利息16萬元。如果一開始就按照5年期貸款，按時還清，支付利息85000元不到，月供14700元。可以看到利息節約了近一半，因為5年期正好是一個門檻，5年以下的利率比5年以上要低。當然，月供的壓力也很大。因此並不適合小衛的情況。
但是月供3900元顯然也是一個太過浪費的方案──尤其對於這麼一個並不寬裕的家庭來說。最適合小衛的方案，其實是貸款10年。如果選擇貸款10年，到第五年還清，利息支出為13萬元，月供8100元。這顯然對於已經擁有自己住房的小衛來說並不構成太大的壓力，同時還節約了3萬的利息。即便不選擇提前還款，10年期總利息18萬，比30年少了42萬，月供僅僅多了一倍多一點點。如果選擇等額本金則利息支出更少。
我還問小衛為什麼不選擇公積金貸款？小衛說，中介說公積金手續特別多，很麻煩。我暈！中介動輒幾萬的費用收進去，要他們幹嘛的？都省事還要他們幹什麼？我們不妨再看看選擇公積金的結果──利息55萬，月供3750元。公積金貸款因為手續多，放款慢，很多房主不太願意。但是不要忘記，現在是買方市場，現金在手有的是主動權。大不了把房價加上五千一萬的，作為時間問題的補償，也還是比商業貸款划算。
再一種比較普遍的說法是，如果提前還貸，等額本息比等額本金省得多。這是一個偷換概念的說法。從小衛的例子就可以看出，兩種貸款方式利息差距10萬，比商貸和公積金貸款之間的差距還要大。如果提前到第五年還清，等額本息法已經支付利息16萬，節約利息44萬。如果用等額本金法，已經支付利息15萬，節約利息35萬。銀行只會告訴你，等額本息「省得更多」，但是不會告訴你，兩種方法的計算基數是不一樣的，一個是60萬的利息，一個是50萬的利息。單純從你支出的利息來看，等額本息支付16萬，等額本金支付15萬，當然還是等額本金划算。如果改成提前十年還清，等額本息比等額本金要多付出25000元的利息。總之，越早還兩者的差距越小，越晚還兩者的差距越大。
買房子要記住，面對資本家（銀行或者中介）的推薦，一定要三思而後行。
来源:華爾街日報
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