國慶長假前,有關部委再出重拳調控樓市,專家認為,房地產市場的二次調控,使得房地產開發企業將再次面臨資金的壓力。
上半程調控未動開發商筋骨
9月29日晚間,國家有關部委分別出臺進一步樓市調控措施,其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%及以上、限制購房套數及調整契稅等條款,比以往政策更為嚴厲,因此也被業界視為年內的第二次調控。
樓市二次調控 三套房停貸
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭稱,從國家統計局公布的70個大中城市房地產運行情況來看,上半程調控雖抑制了房價過快上漲,但對開發商來說並未傷筋動骨,尤其在八九月間,各地樓市量價齊升,排隊購房現象日漸增多,讓決策層不得不考慮「金九銀十」傳統樓市旺季出現報復性反彈給鞏固調控效果帶來的不利影響。中原集團研究中心董事程澐也認為,房價再次上漲和地價新高被刷新雙重因素加速了本次調控政策的出臺。
開發商資金壓力繼續加大
上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍稱,此次調控明確提出,對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為, 加大監管力度,如有違法違規記錄,要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地等,措辭更為嚴厲。對開發商而言,這意味著一旦違規就將被切斷「銀根」,強有力的處罰將起到明顯的震懾作用。
一家房地產上市公司高管告訴記者,事實上發行股票、公司債券等融資渠道自去年11月以來就已基本關閉了,萬科、招商地產、世茂、蘇寧環球等多家房企增發方案都已停止。而且房地產企業獲取貸款難度也加大。
據介紹,在資金壓力下,一些房企已開始加速多元化融資途徑,其中,發行海外債券、票據及信託、基金等融資方式被廣泛應用。據不完全統計,今年以來,房企海外融資超過900億港元,遠超過去3年的平均水平。
此次調控政策還要求,「重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查」。程澐認為,如果各地加強對此項政策的執行力度,勢必對高端住宅項目產生較大的影響,也會進一步擠壓開發商的利潤空間。
樓市或再次陷入觀望期
北京鏈家地產副總裁林倩認為,新政策在國慶黃金週之前出臺,將使第二波觀望迅速形成,成交量有可能出現急剎車,很可能成為最近幾年來最「冷」的黃金週,市場將再度回歸理性。
多家機構分析師也向記者表示,新政策的出臺將使得購房者「主動」或者「被動」地陷入觀望。政策中關於首套房屋首付30%的規定、關於契稅和個人所得稅優惠的取消都將增加購房成本,影響購房人的購房計畫;而房產稅、保障房的增加將影響市場對房價上漲預期,使得購房人主動推遲購房計畫。開發商在資金壓力下,或不得不再次採取促銷手段回籠資金。
楊紅旭也認為,這一波緊縮型調控後,房地產市場將再度降溫,十月份的市場表現將比九月份差一些。今年第四季度,重點城市的商品住宅成交量估計將比8-9月份略有回落,房價上漲的動力減退,基本上將會以盤整和小幅下跌為主基調。
