除去中信集團、安邦財險之外，現在基本可以確定，所有在北京CBD候選地王的競價中，報出最高價格的競價者都將出局。
距離12月7日，北京CBD候選地王六塊土地第二輪開標已經過去一週多時間，有中信集團、萬通地產、遠洋地產、民生銀行、正大集團、安邦財險參與的六家競標聯合體，不出意外，將成為最終的勝出者，而在由六塊土地競標者形成的六個小組中，除安邦財險以小組報價最高者領先之外，其餘四個小組的最高報價者都已基本出局。
北京市政府正在以調控地王價格的方式，向市場傳遞降低地價的預期，以確保穩定房價任務的完成。而這塊被譽為候選地王的CBD商務核心區地塊（下稱中服地塊）的總樓面單價，預計將被控制在2萬元/平方米左右，遠遠低於之前4萬元/平方米的市場預期。
高價不高分
「現在能以最高報價，在第二輪競標中領先的，只有中信集團的競標聯合體和安邦財險。」12月16日上午，參與競標工作的一家諮詢公司高管向記者表示。隨後，這一說法得到了北京市土地儲備中心一位不願具名的官員證實。
12月7日，北京市土地儲備中心啟動中服地塊六塊土地的第二階段競標工作，在此之前，包括SOHO（中國）在內的多家房地產開發企業參與了第一輪對地塊規劃方案的競標，按照規定，第一輪競標不包含報價，佔總評標分數的20%；第二輪競標則包含報價，佔80%，兩輪評標綜合積分。
記者瞭解到，在第二輪評標當中，絕大部分報出最高價格的競標者，綜合評標分數排名都十分靠後。如在Z6地塊中，遠洋地產、匯豐銀行、崇高發展組成的聯合體所報出的38.0703億元的價格，低於所有對這塊土地投標的競標者報價，但是，卻位列該小組綜合評分第一。
此前，北京市土地儲備中心一位官員曾向記者表示，不可能所有報價最高的企業都能中標，否則就不叫綜合評標了。
高價不高分的情況，在這次競標當中相當普遍。在Z4地塊中，民生銀行29.96億元的報價，在該小組的競爭中排列第二，但是，目前的綜合評標情況表明，民生銀行大幅領先該小組的競爭者，基本已經可以確定勝出。
另外，在Z3地塊中，中國國際金融、中金嘉業天津商業、北京萬通、亞洲電視、西部金融貿易聯合體，報價25.19億元，位列倒數第二，也在評標中領先；Z14地塊得主為正大置地、正大集團、浦東國際貿易、上海利泰、上海世茂建設、東莞玖龍紙業、華僑鳳凰、華康資本、中山投資與正大製藥投資等11家企業組成的聯合體，報價41.14億元。
兩個以最高報價領先競標的是中信集團參與的競標聯合體和安邦財險參與的競標聯合體，即對Z5地塊報出25.2億元的安邦財險、和諧健康保險公司與標準投資集團聯合體以及對Z15地塊報出63億元價格的中信集團，在這兩塊土地的綜合評標過程中，居於領先位置。
CBD最低樓面價
對於中服地塊的價格，北京市政府十分在意。而其一次流標，一次修改規劃，均與控制地價傳遞的預期關係緊密。
中服地塊的第一次出讓，實際上本可以在2009年底就完成。時年，完成土地一級開發的中服地塊整體出讓，立即被市場冠之以百億地王的預期，最終，忌憚新一輪調控的北京市政府，在中服地塊流標之後，將其收回並調整規劃。
「之前就有說法，要把中服地塊改建成一個高密度的地塊。」SOHO（中國）原高級副總裁許洋曾表示，而這種改建成高密度的地塊，直接的核心思路，就是可以降低土地出讓之後的樓面單價——避免創下總價、單價記錄，向市場傳遞與穩定房價相反的預期。
仲量聯行的統計顯示，CBD核心區的商業用地價格，樓面成本價，在2005年之後一直維持在3~4萬元/平方米的水平，個別項目的樓面成本價，甚至已經逼近5萬元大關。只不過因為這些商用物業多不銷售，所以在地價的官方統計中，顯得並不突出。
記者瞭解到，在基本確定綜合評標的座次後，相關政府部門還曾專門測算過樓面成本價的平均水平，即把報價和調整後的規劃建築面積加總相除，得出的樓面平均價在20000元/平方米左右，北京市領導曾專門指出，要求中服地塊重新出讓的價格，不要高出先行的CBD區域的售價水平，以避免傳遞與調控相反的市場預期。
6幅土地招標文件顯示，6幅土地的規劃建築總面積為58萬平方米，之前整體出讓的招標文件顯示，其規劃建築面積為32.7萬平方米，增加的規劃建築面積令樓面成本價的下降成為了可能。
也正是在這樣的背景下，CBD近年來最低的樓面價格才可能變為現實。「至少不會起到推高周邊房價的作用，而且，中信集團能領先，很大程度上是規劃方案和企業背景，而不是因為超過60億元的報價。」前述北京市土地儲備中心的官員稱。
低地價時代
「北京市政府明確提出過要求，投標的企業不要報太高的價格，要以規劃和發展取勝。」12月16日下午，一位剛剛參加完政府土地吹風會的國有開發商高管告訴記者。他強調，北京市現在十分重視樓面成本價與區域當前價格的平衡。
北京正在進入一個行政手段控制之下的「低地價時代」，而中服地塊的走勢，恰是這個時代的開始。而此時，CBD核心區剩餘六塊土地的第二輪招標將於2011年進行，土地出讓金收入同樣將劃入2011年。
中國指數研究院發布的2010年城市土地出讓金排名顯示，雖遭遇史上最嚴厲的地產調控，截至11月22日，北京市2010年土地出讓金達到1004.48億元，比去年同期增加57.2%。北京的土地財政並不缺錢。
故此，北京市提出試點「限房價、競地價」及「限地價、競政策性住房面積」土地競買方式。改進過去「價高者得」的掛牌出讓方式，將更多採用「綜合條件最優者得」的綜合評標方式。
據瞭解，這一土地出讓方式的核心是設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限時，不再接受更高報價，轉為通過現場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。開發商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價格等因素，將作為重要評標條件加以考量。
據有關部門統計，2009年全國商品房用地出讓交易中，採用招標方式的佔2%，根據「價高者得」的原則確定買家出讓方式——拍賣和掛牌，分別佔交易地塊總數的18%和80%。
中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說，「採用該種出讓方式一方面可有效抑制地價快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應量。從這個意義上講，是個好事。」
他認為，這種出讓方式，直接控制了居住用地的價格，增強了土地參與宏觀調控的靈活性。以往不設定價格上限的情況下，如果幾家企業都看中某地塊，輪番競價很容易製造出高價地。
来源:中國經營報
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