保障房難保障

作者:田林 發表:2011-03-25 13:09
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近日,在上海參加一個名為「調控下的房地產發展趨勢及投資策略高峰論壇」。在上海關於房地產的論壇比比皆是,若是房價能越論越低,那絕對是眾望所歸。

任志強說了個明白的道理:調價並不能促進地產商的銷售收入,真正導致房價上升的原因在於地價的抬升,而後者又源於整個宏觀經濟要保證GDP不低於8%的增長。

於是,像我這樣,錢袋子裡沒幾個鏰兒,又想今後不至於被日漸高漲的房租逼走的人,眼巴巴地望著要推出的保障性住房。

會上雲集的地產界諸多大佬,在演講中都不約而同地提及了保障房。面對地方政府的「缺錢」,各種非銀行資金渠道正「站在門口」觀望和試探。3月初,中國太保就提出要籌集40億元投資到上海地產集團的保障房項目上,險資進入保障房可能放開,也大大拉升了人們對保障房期待地的憧憬,如太保稱,「該項目建成後將有效緩解上海市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口的階段性居住困難。」

可仔細推敲下來,保障目標恐怕只是一座虛幻的海市蜃樓,和我們中間的絕大多數人無緣。

保障房建設投入大,收益低,大規模的建設計畫給地方政府帶來的「資金缺口」很難彌補。一方面,保障性住房土地是劃撥的,且收益有限,在現今眾多地方政府過度依賴土地和房地產稅收,沒有其他增長率較高的收入來源的情況下,地方收入將會毋庸置疑地下滑,讓需要保證GDP持續增長的地方政府頭疼。

另一方面,包括險資等社會資金進入保障房的通道並不容易打開。出於風險考慮,保監會上週就發文要求太保加強投資計畫後續管理和風險控制,「制定切實可行的風險防範觸發機制,確保投資計畫收益和本金按時足額償付」。而銀行貸款也已很難獲得,地方融資平臺對於銀行的債務已經很重。

在既要建設保障房,又要確保經濟增長的政治任務的雙重壓力下,地方政府亦要設法應對。一線城市將可能繼續推高商品房的土地出讓價格。而二三線城市,則擇機引導投機性資金的進入,「搞活」房地產。

第一種情況將迫使一線城市商品房走高端路線,這部分房價隨著土地出讓價格的提升而提升。第二種情況則肯定會導致二三線城市房地產價格翻漲。實際上,在一線城市因出臺限購令之後,這種現象已經開始出現。

肯定有人會質疑,一線城市保障房出來後不是可以消化掉很多剛性需求,使得一線城市房產價格有所下滑嗎?然而前提是保障房分配與需求匹配。不容忽視的國情關鍵是,一線城市保障房一般針對本地戶籍人口,公務員和國企事業單位人員更容易受益,一般的外地務工人員只能慢慢排隊。加上建設保障房的資金困境短期內將維持,也可能導致保障房成為稀缺資源,加劇爭奪。

由此看來,一線城市的保障房究竟能保障多少人?而曾經讓人羨慕的在二三線城市性價比高的生活,恐怕也要走味兒。最終結果,有多套房的人繼續有多套房,而沒房的人,繼續沒房。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)


来源:財新網

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