本輪樓市調控已進入「關鍵時期」，市場對任何風吹草動都格外敏感。近日揚州出臺購房獎勵政策和上海醞釀新政的消息再次引發輿論廣泛討論。據統計，從去年8月至今年5月10日，全國共有33個城市出臺樓市新政，其中28個城市獲得通過，5個被叫停。房價還遠未回到合理價位，全國各地樓市新政已經遍地開花，本輪調控的「長堤」會否毀於「蟻穴」？
爭議揚州新政
5月7日，揚州市購房獎勵政策一公布，就遭到了公眾的普遍質疑，因買房補現金大有「救市」的嫌疑。但揚州市政府堅稱新政決非為了「救市」，旨在推進成品住房開發建設，避免二次裝修資源浪費。
有業內人士直言，揚州樓市新政是假借省政府推進成品房建設的名義，行救助開發商之實。也有分析師認為，揚州的新政和之前蕪湖的新政有區別。世聯地產華南區首席分析師曹取就表示，揚州的政策只補貼成品房，這是符合國家產業政策導向的，但是該政策並沒有區分購房對象是否為首次置業，這和國家支持剛需的政策並不十分吻合，有打「擦邊球」嫌疑。
值得關注的是，揚州出臺樓市新政的過程充滿「戲劇性」。5月7日揚州公布新政後不久，相關通知很快從官網上消失，引發外界對其被叫停的猜測。8日相關通知重現，且揚州房管局有關負責人自信地回應稱新政不會被叫停。最新的進展是，江蘇省住建廳有關人士明確表示，從目前瞭解的情況看，將揚州「獎勵買房」政策與限購掛鉤有失偏頗；目前正做進一步瞭解，如研究評估後發現與房屋限購政策相悖將堅決叫停。
揚州樓市新政一波三折的出臺過程反映出地方政府「欲調不敢調」的矛盾心理，當前仍命運未卜。曹取表示：「以後會有越來越多的地方政府對房地產政策進行微調，且地方政府會在中央允許的範圍內充分利用可放鬆的空間。」由於支持剛需和「托市」的界限往往不清晰，亞太城市發展研究會政策研究中心謝逸楓認為，地方政府微調傾向於「托市」的信號將越來越明顯。
八招讓地方新政「過關」
截至5月10日，全國共有33個地方政府進行樓市調控微調，28個通過，5個被叫調。也就是說，超八成地方新政獲得通過或者被默許。從地方微調的內容劃分，可以劃分為：
一「免」：免或減徵購房契稅或退稅。譬如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州。
二「調」：調整首套房貸利率恢復基準利率，利率優惠九折、八五折。譬如，北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等。
三「變」：改變普通住房價格標準。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。
四「提」：提高公積金貸款額度。譬如合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、瀋陽等。
五「戶」：重啟購房入戶政策。譬如從化市、長春市。
六「補」：補貼首次置業，譬如青島、重慶、杭州、蕪湖。
七「放」：放鬆限購條件。譬如佛山、成都、上海、像山。
八「綁」：土地鬆綁。譬如北京、廣州、杭州、成都、昆明。
合富置業首席分析師龍斌認為，本輪房地產調控的方向是促進房價合理回歸，保證市場健康平穩持續發展，獲得通過的樓市微調新政的內容主要集中在支持剛需方面，是符合「保證房地產市場健康平穩持續發展」這個思路的。
調控大局難改變
本輪調控已進入關鍵階段，面對全國各地此起彼伏的「托市」聲音，有不少業內人士擔憂調控效果的成果會被逐漸侵蝕。
也有業內認為，樓市預調微調是對「保經濟」的一種妥協。龍斌認為，本輪調控的核心政策限購和限貸並未取消，所以大的調控的格局是不變的；各地之所以有預調微調的衝動，是因為遇到了現實的問題。「允許地方對房地產政策進行微調，是為了把房地產調控的負面效果降到最低，讓市場的交投維持一定活躍度，因為目前的限購限貸等干預措施是對市場的"冰凍療法"，一下子把市場的溫度從三四十度降到了零度，市場受不了，經濟也受不了，所以需要預調微調讓市場保持一定的"溫度"，即活躍度。」龍斌表示，房地產調控和國家經濟宏觀調控緊密相關，調控的目的還是為了行業和整體經濟「軟著陸」，恢復到平穩狀態，如果一味打壓房地產，將對整體經濟不利，也不是調控的目的。
曹取認為，大的政策和最有影響力的政策制定者都是中央政府，出臺或者廢除都在中央手上，這些政策要是鬆動對市場影響非常大。地方政府會有小動作不斷，但影響力並不大，核心政策地方政府無法觸動。
值得注意的是，當前地方的樓市新政有打著支持剛需但傾向「托市」的趨勢，如果越來越多城市跟風，即使調控大局不變，調控效果是否會明顯打折？
来源:證券時報
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