樓市調控政策的變化一直是市場最為關心的話題。住建部部長姜偉新日前表示，房地產市場調控政策目前還不想放鬆。如果交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應的政策進行調控。
調控不放鬆，廣州樓市往何處去？合富置業的一項調查數據顯示，廣州二手樓市長期持有或出租理財的長線投資需求有所上升，10月天河、海珠、原荔灣、越秀等核心市區的長線投資客佔比約為一成。
業內專家指出，隨著成交回升，房價上漲壓力也逐漸增大，開發商擔心的並不是調控不放鬆，而是調控是否加碼的問題。
市場
成交量創新高 樓盤折扣「縮水」
在限購、限貸的調控政策下，廣州還出臺了限售的自選動作，然而這並未能阻止廣州樓市成交持續回升的步伐。
廣州市國土房管局公布的10月樓市數據顯示，廣州10月份一手樓均價為13454元/平方米，目前排今年樓價「倒數第二」。觀察今年這10個月的廣州房價曲線，都是在1.3萬元－1.4萬元之間徘徊，可以看出儘管調控政策暫時拉住了房價一路飆升的步伐。而從成交量看，「銀十」一手樓網簽面積達84.75萬平方米，達全年之最。這已經是廣州一手房成交量連續第4個月超過70萬平方米。
「從目前成交情況看，調控政策不放鬆，對廣州樓市影響不大。」保利地產代理市場部經理吳定金分析說，廣州樓市成交堪稱「穩健」，不少樓盤成交情況良好，達到了預期目標，甚至有旺銷的剛需樓盤出現小幅漲價，而銷售情況較為一般的非剛需樓盤則是價格保持穩定。
他表示，由於剛需購房客對價格較為敏感，因此剛需樓盤也僅是小幅上漲或者取消較大優惠折扣。
有數據顯示，銀十的落幕並沒有帶走廣州樓市的熱鬧，11月推優惠折扣的項目多達181盤，比10月份還要多24盤。但是樓盤推優惠的力度卻不再像銀十那般瘋狂，減80萬、7.7折等巨惠在11月難見蹤影，項目價格優惠更是趨向平穩。
限購政策出臺後，剛需及首次改善型樓盤主導市場。吳定金說，調控政策持續這麼長時間，很多開發商都練就應對招數，如不少開發商早在一年前就開始布局，調整產品類型與產品結構，挖掘潛在的剛性需求，「未來將有越來越多剛需產品供應入市」。
合富輝煌首席分析師黎文江認為，今年前三個季度廣州十區成交量已有520萬平方米，是去年557萬平方米的93％。「即使四季度成交量下滑，今年廣州十區商品住宅網簽成交量仍有望達到700萬平方米，是2008年金融危機以來，除2009年之外成交量最高的一年。房價雖有上升衝動，但仍可能控制在14000元/平方米範圍。」
黎文江說，樓市真正回暖應該是改善型需求入市，目前支撐市場的仍然是剛需的成交。
調查
長線投資客增加 調控負面影響日漸消化
隨著市場成交持續回升，廣州的二手房市場也在悄然變化。
合富置業的最新市場報告顯示，中心區一手新貨不足，二手房源供不應求，業主的信心較充足，部分不急售的業主惜售心態加重，總體房源有所減少。據合富置業統計顯示，中心區部分板塊盤源與客戶的比率高達1：7左右，部分地段的盤源較5、6月份減少兩成左右。
合富置業首席分析師龍斌表示，業主心態走強，惜售漲價現象增加，側面反映二手樓市的需求逐漸旺盛。在限購的大政策下，高端買家大多入市受限，市場的總體承接力有所減弱，部分實力稍弱的買家或轉投稍低價的地段和物業或出走外圍一手樓市或無奈退場，這也是目前二手樓市人氣充足、需求旺盛，但交投量仍難以大幅放量的重要原因。
值得關注的是，據合富置業數據顯示，2012年10月廣州首次置業的二手買家佔比為65.3％，較此前的七成左右有所回落；改善需求的佔比為26％，基本維持較正常的水平（25%）；投資客的比例約為一成，較此前的5％左右有所增加。
龍斌說，投資客有所增加，主要是長期持有或出租理財的長線投資需求有所上升。據悉，這部分投資需求多集中在市區，據合富置業數據顯示，10月天河、海珠、原荔灣、越秀等核心市區的長線投資客佔比約為一成，較此前有所增加。
「廣州二手市場的買家結構較過往首次置業者獨撐樓市的格局有所改善，換房改善、投資以及自用兼投資等各種購房需求逐漸活躍。由此顯示，市場的信心正在逐步恢復，政策調控帶來的負面影響日漸消化。」龍斌說。
分析
「樓市不具備調控放鬆條件」
在經歷數月的成交持續回升後，廣州樓市未來將往何處去？目前的高成交量能否一路堅挺？一手房價會否出現反彈？……伴隨著「金九銀十」的高潮落幕，樓市未來的懸念再次讓人們關注。
「從政策本身來看，目前樓市和土地市場能夠平穩運行，行政調控手段起到的作用更。這種情況下，政策一旦放鬆極易引起市場的全面反彈。」不少專家表示，當前廣州樓市還並不具備調控放鬆的條件。
「第三套房以上的購房需求仍然大量存在，只是被調控政策暫時抑制住了。」黎文江說，目前，廣州一手房價在調控政策下還能保持1.3萬元/平方米左右的水平，一旦放鬆調控，價格可能會出現反彈。
他表示，銀行信貸與樓市走勢關聯度非常大，信貸額度的鬆緊更影響著廣州樓市成交能否持續的問題，特別是對剛需買家的影響最大，而這主要取決於宏觀經濟政策。
黎文江判斷，預計明年適度寬鬆政策將繼續保持，廣州樓市成交量仍將保持今年的態勢，但是開發商要調整產品結構，多推出以剛性需求為主的產品。
「房地產已經進入劇烈波動期。房地產與宏觀經濟面的聯繫越來越緊密，經濟下行，熱錢流入、新政推出，都將令市場大起大落。」省房協理事趙卓文指出，北上廣土地資源有限，產品供應不足，樓市需求旺盛，「限購」、「限貸」、「限外」等行政管理手段恐怕會被政府長期堅持。
儘管調控政策不放鬆，但是世聯地產在一份分析報告中作出這樣的判斷：「政策方向不變，整體力量弱化」，「政策下相對的市場供求關係」中政策力量減弱，供求關係將會主導市場。
吳定金說，隨著樓市筑底回升，廣州房價上漲壓力實際上在逐漸增大，「不少開發商擔心的並不是調控不放鬆，而是調控是否加碼的問題」。他表示，未來房產稅、交易稅等稅收調控政策出臺存在著可能性，如香港推出全新的買家印花稅，對整個市場影響相當大。
在吳定金看來，在供應量縮減、信貸收緊、經濟增速放緩等諸多因素的綜合作用下，廣州樓市將進入平穩期，最後兩個月的行情可能將以平淡收場，下一輪成交的小高峰可能要等到明年3月。
来源:南方日報
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