前兩年，隨著宏觀調控拉開帷幕，三四線城市的購房需求以及政策的寬鬆讓眾多有實力的房產開發商盯上，紛紛從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，開拓泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三四線城市房產市場。不過日前，這一勢頭卻出現了戲劇化的轉變。一線城市重新被開發商看好，而三四城市卻被質疑拖累房企銷售業績。究竟是什麼原因讓開放商紛紛重回一二線城市呢？業內專家認為，一二線城市利潤仍高和三四線城市供大於求是主因。
這邊廂：一線城市重新受親睞
據記者瞭解，第三季度，房企拿地重回一二線城市趨勢顯現。據新浪樂居的統計，北京、上海兩地作為標桿城市，成為捲土重來的房企們兵家必爭之地。中原地產研究部統計數據顯示，9月北京土地出讓金高達257.37億元，超過了前8月總和。國慶後首周，上海土地市場成功出讓5宗土地，出讓金總額達到115.6億元，相當於9月全月出讓金的1.3倍。除在上海、北京，品牌房企拿地的身影還屢次出現在廣州、南京、杭州等一二線城市。
一些大型標桿房企紛紛重返一線城市拿地。這與房地產本輪調控初期，開發商紛紛轉戰三四線城市的情形有了明顯反差。 據悉，在9月北京土地出讓高峰中，所有成交住宅用地被萬科、保利等一線房企瓜分。其中，保利顯得頗為激進，9月先後與首開、融創恆基合作在大興和亦莊拿了三幅土地，10月又以近百億的總價拿下了三幅上海的地塊。
房企轉戰一二線城市的積極性，與上半年房企保守的拿地戰略截然不同。中國房產信息集團提供的數據顯示，今年前5月，萬科、恆大、中海、保利等標桿房企均未在一線城市拿地。業內人士認為，隨著樓市成交量回升，開發商的現金狀況轉好，抄底一二線城市土地開始成為企業共識，未來土地競爭的激烈程度將進一步加大。
那邊廂：三四線城市被「拋棄」
自一兩年前宏觀調控剛剛拉開帷幕，一線城市銷售量急劇下滑，為了開拓市場，以恆大、萬科、保利為代表的地產巨頭都轉向三四線城市布局，其中恆大的三四線城市開盤量最多，也一度成為集團業績增長的主要因素。不過，近期，這些集團的業績卻也因此受到了嚴重影響。
由於調控政策冷卻，三四線城市樓市成交下跌，恆大自去年11月至今年3月期間五個月只錄得120億元的銷售額，集團不得不改變策略，轉戰二線城市，迄今二線城市銷售佔整體達50%。許家印表示，11月份起，集團已把均價輕微上調約3%，但相信三四線城市的房價升幅已有限，預期11月份的合約銷售只能維持在100億元水平。許家印又承認，三四線城市營運環境困難，未來將逐步加大二線城市的買地及銷售比重。
有意思的是，廣東保利地產開發有限公司董事長余英日前也在微博上表示，「一線城市是房企必爭之地，今年銷售業績下降的房企都是被三四線城市拖累的」。
而早在今年7月，起家於深圳的花樣年控股集團潘軍就宣稱，將著手從三四線城市撤離，而向京滬等一線城市尋求更多土地機會。
原因：大城市利潤高 小城市泡沫多
據瞭解，在萬科、保利、中海三巨頭今年的總銷售額中，北上廣深4個一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來佔總銷售額超過60%，利潤貢獻超過70%。由此看來，一二線城市貢獻給房企的利潤仍遠高於三四線城市。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志告訴記者，在房地產熱火朝天的日子裡，一線城市土地被哄搶，地價飛漲，許多開發商因為在大城市拿不到土地，於是只能轉戰3、4線城市。隨著調控的深入，投資資本大量退出樓市，1、2線城市仍有許多剛需和改善型需求在支撐，市場表現仍然活躍。相比較之下3、4線城市整體需求有限，加上很多地方政府前幾年過度賣地，導致了近幾年市場住宅供大於求的情況，房子出現滯銷。所以目前有種趨勢，就是房企從新由3、4線城市回歸到1、2線城市上。鏈家地產市場研究部分析師 張全國此前接受媒體採訪時也認為，經過這兩年的造樓「大躍進」，三四線樓市泡沫已經越積越大。因此，三四線城市的房地產市場發展前景不大。而一線城市市場需求潛力
前景：大城市更樂觀 小城市壓力大
近日，美國摩根大通銀行首席中國經濟學家、大中華區經濟研究主管朱海斌預計，明年全國房價將上漲1%到5%，從地區來看，一線城市更加樂觀一些，三四線城市壓力會更大。他表示，中國三四線城市現在供應量相對於銷售來說，比例明顯比一線城市要高，而且需求比較剛性，因此，要消化新供應量的壓力可能會更大。經緯行研究中心高級主任曾英傑也認為，一線城市仍然是發展商建立品牌的核心戰場。
預測並非沒有道理，目前三四線城市的樓市困存量已經達到相當高的水平。根據媒體公布了一份報告稱，目前部分三四線城市的房地產庫存量是「天量」。該報告以邯鄲為例，該市是河北省三線城市，如果考慮到2012年當地新建樓盤建築面積，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上，而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。
建議：大房企植根一二線城市小房企深耕本地
在一二線城市和三四線城市的優勢差距越來越大的時候，是不是開發商都會跑到一二線城市？張全國指出，一線城市的土地供應日趨稀缺，未來競爭會更加激烈。「面對越賣越貴、越賣越少的土地，小房企已經玩不起了，未來只有大房企才能在一線城市得到更好的機會」。東北地產精英派資深評論人王毅敏則分析，一二線城市根本無力承擔大量的城市化人口，必須有三四線城市來承擔。
那麼，未來調控趨勢之下，開發商的城市戰略布局應該如何？曾英傑認為，對於小發展商而言，深耕本地是最好的策略。小發展商在資金實力及運作水平方面都不具備太大的優勢 ，在房地產仍然面臨調控的背景下，不宜盲目外拓。對於品牌發展商而言，一線城市仍然是繞不開的坎。從品牌，從利潤方面，都更有保證。此外，重點的二三線城市（經濟實力和購買力都較強）依然是品牌發展商需要布局的重點，如珠三角、長三角、環渤海，及西南幾大重鎮。
来源:信息時報
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