靜悄悄的大街，明媚的陽光投射在城市中心區一幢幢破敗的高樓大廈上，絕大部分窗戶的玻璃都已經打破，黑洞洞的窗口裡不知道會有些什麼，玻璃幕牆脫落，外牆在經年累月的風吹日晒下早已看不出原來的顏色，許多房屋門已被拆掉多年，內部金屬結構全部洗劫一空，只能從外形上看出這些房屋昔日曾經是奢華的住宅，建築物之間植物毫無約束地瘋長……這是哪裡？這是底特律，昔日繁榮的美國重要港埠、世界汽車工業中心和音樂之都，今天人稱「美國鬼城」，市政府財政瀕臨破產，可望創造美國最大的地方政府破產案例，該市城區那些被木板和柵欄封死的建築已經成為城市探險樂園，城區中心地帶伍德沃德大街（Woodward Avenue）周圍6個街區在城市探險愛好者眼中誘惑力尤其強烈，更有一些藝術家專程來到這裡的廢墟中徜徉，尋找靈感。
淪為「鬼城」的不僅底特律城區一地，同樣的景象也已經程度不等地出現在美國的布法羅、德國的萊比錫、英國的利物浦和曼徹斯特、俄羅斯的伊凡諾夫等城市，中國是否也會出現這樣的景象？答案是很有可能的。儘管中國城市化進程正如火如荼，不少學者將城市化列為中國經濟未來最大驅動力量而寄予高度期望，政府也已經將城鎮化列為經濟社會發展的戰略決策，但「鬼城」的命運同樣未必沒有可能落到一批中國城市、至少是他們的某些城區頭上。實際上，除了玉門等一些資源枯竭的老資源型城市已經明顯衰敗之外，由於種種原因，中國某些城市的某些局部已經出現了「空城」景象。
「空城」問題近20年前就開始露頭了，當時主要原因是一些地區領導急功近利，過於關注為自己創造「政績」謀求升遷，以至於他們所力推的大型工程項目荒廢。本世紀初因腐敗被執行死刑的安徽省原副省長王懷忠當過阜陽行署專員、地委書記，他在1990年代初提出了將阜陽建成「淮北大都市」的設想，常對下屬們說阜陽是中國第一大市，人口1220萬，比當時的上海還多20萬，他這個阜陽市委書記絲毫不比上海市委書記弱。為了實施他的「大都市」計畫，王懷忠在阜陽力推上馬了大電廠、大油田、大動物園等一批大項目，其中1995年動工的機場擴建工程圈地數千畝，歷時3年方才建成，投資從預計的6000萬元追加到3.2億元；而當年跟阜陽一同申請建機場的江蘇南通市，在一個方案、一個圖紙、批文幾乎同時下達的情況下，飛機場不到兩年就完成，耗資近1億。更糟糕的是，由於客源嚴重不足，擴建後的阜陽機場勉強營運一年後就被迫關閉，成為野生動物樂園。而為了建設這個「野生動物樂園」，當年阜陽市的政府工作人員、教師、農民每人被攤派了數百元機場建設費。從機場擴建工程動工當年起，阜陽市委市政府便開始下達硬性財政收入指標，給基層組織工作造成了巨大壓力，以至於某鄉鎮發生了一起鄉長帶槍強收提留款打死村民的事件，而王懷忠對此不聞不問，直到飛機場擴建工程完工，他連擴建機場的可行性報告都沒有看幾頁。
在「城鎮化」被提到了前所未有地位的今天，中國的空城現象又有了新的更大發展，空空蕩蕩的小區在全國許多城市已不鮮見，更出現了鄂爾多斯康巴什新區這樣整個城區建築和園林苑囿豪華卻荒無人氣的「鬼城」。而這類空城之所以出現，在相當程度上又是持續10年之久的房地產牛市的產物。正是持續的房地產牛市中，不僅房地產業界，整個中國社會都形成了房地產價格持續上漲的預期和觀念，房地產開發商、銀行、政府、拆遷戶等有關各方的基於上述觀念而採取的行動最終造就了一批空城。
就開發商而言，房地產價格持續上漲的預期使得他們更有勇氣大手筆借貸和投入，銀行業基於同樣的預期而更容易核准對開發商的貸款。同樣是基於這樣的預期和「土地財政」的現實，政府有著強烈的內在衝動去鋪開新攤子，建設新城區，全國幾乎所有城市的地方政府都在大力推動本城市擴張，以至於形成了百城競建「國際化大都市」的奇觀。不可否認，中國的官員們普遍有著強烈的事業心，即使貪腐官員們也不例外，許多人爭先恐後擴張城市、建設「國際化大都市」，很大程度上是出自抓住時機實現地方經濟社會跨越式發展的想法，擔心錯過這個村就沒了這個店；許多官員和學者也從節約用地等角度出發真誠地主張發展大城市；但同樣不可否認的是，財政「錢景」至少是驅使政府投入新城區建設的最強大動力之一。
人口逆轉與過度城市化
不僅如此，在較長時間跨度上考察，人口結構變革可能造就一批底特律那樣的中國「鬼城」。中國人口已步入老齡化階段，致使國家總人口在達到某個高峰之後猝然轉為快速減少，而國家總人口一旦轉入下降，今天過度的城市化將使得屆時日趨減少和衰老的人口不足以填充業已建成的城市設施。事實上，由於出生率下降、支柱產業衰退等因素，不少國家、特別是發達國家和新興工業化經濟體的中小城市乃至昔日大城市和村鎮已經陷入人口萎縮而無力自拔。日本許多村鎮現在只剩少數老人，未來可能不復存在，美國堪薩斯州和南、北達科他州青壯年人口幾乎蕩然無存，堪薩斯州有些城鎮祭出贈送土地的招數，力圖挽留人口，但仍難言見效，歐洲生育率下降已經越過維持人口規模不至絕對減少的轉折點，東歐和中歐某些地區的衰敗甚至使得這一地區野生狼群重新出現並不斷擴大……底特律不過是人口減少、居民區衰敗的最典型代表而已。
在這個問題上，我們不可受20年來眾多民工源源不斷湧入城市、特別是東部大城市的景象所欺騙而過度樂觀，因為1990年代以來民工蜂擁湧向東部打工固然有一部分是正常城市化的結果，但還有相當一部分是農村和縣域、中西部本土經濟凋敝所致。鑒於解放前舊中國和其它發展中國家沿海和大城市片面發展所造成的一系列嚴重經濟、社會、政治和軍事安全問題，新中國歷史上曾經高度重視緩解區域發展失衡，在東部和中西部、城市和農村、大城市和中小城鎮之間均衡配置經濟資源，一批地方國企和集體企業（起源於1960~1970年代大力發展的社隊企業）成為地方經濟的骨幹，容納了大量就業，形成了一定的技術積累。但前些年由於進口貨物、服務和外資企業（他們往往得到了政府片面的優惠政策扶持）競爭，也由於國企改革措施的某些重大失誤，農村和縣域、特別是中西部地方國企和集體企業1990年代後大面積破產關閉，新增勞動力不但在本地無從尋找合適就業機會，反而要與本地破產倒閉企業員工競爭沿海地區就業機會。雖說各區域發展完全同步不太可能，但以農村和縣域、中西部本土經濟凋敝為代價造就東部局部繁榮，這種繁榮注定不可能持續，在道義上也不應持續。
今天，農村和縣域、中西部本土經濟一度的凋敝面貌雖然已經改變，但許多不過是單純的消費支撐的浮華而缺乏可持續的生產性產業。而且，這種難乎為繼的轉折點到來可能會比許多人所樂觀預計的要早，因為素來是剩餘勞動力源泉的廣大中西部農村剩餘勞動力已經出現了相當明顯的枯竭跡象。國務院發展研究中心農村發展部課題組前幾年調查過中西部幾個民工輸出大省的成百個村莊，當時發現這些地方人口結構猶如經歷了戰爭，見不到19歲至39歲的男人；現在，民工荒已經從東部沿海蔓延到了中部不少省份。
政策歧途
不僅如此，某些當下熱門的「發展經濟」和「改革」措施未來有可能加劇中國「鬼城」問題。如數年來不少大城市熱衷於發展所謂「總部經濟」，其實當下炙手可熱的「總部基地」本質上不過是國內離岸金融中心，是利用低稅率優惠吸引大型企業集團將其總部名義上註冊在這個那個「總部基地」，然後通過企業內部轉移定價將賬面利潤集中到總部賬上，享受總部基地的稅收優惠。在這種安排下，設立總部基地的城市和大型企業集團固然實現了短期的「雙贏」，但代價往往是這些企業實際生產經營所在地付出了資源、環境、人力，卻得不到相應的財政回報，從而發展滯後。設立總部基地的大城市固然短期內貌似受益，但他們將由此設立過多的設施，一旦遭遇產業結構調整、總人口下降等衝擊，他們將面臨更嚴重的「鬼城」問題。
又如城市住宅用地權期限問題，這些年流行的觀點是攻擊70年使用權，主張到期自動續租，甚至主張土地私有化。由於這些主張常常打著「維權」的旗號，所以頗能吸引一些人。其實，我們深入思考就可以發現這種主張未必真正符合居民公利。因為中國人地關係決定了多層、高層公寓是中國住宅的主流形式，而這些住宅樓不可能長命百歲，大多數不到70年使用權期滿就需要大修，甚至徹底拆除，只有這樣才能保持居民區和整個城市面貌常新，活力常在。但這些住宅樓住戶如果分戶獲得的土地使用權期限太長，甚至永久，那麼屆時的改造將遭遇巨大困難。在這一問題上我們不必過度指望住戶繳納的住宅大修基金，如果物業費收繳都是難題，這筆費用的收繳只會更困難。給予住宅樓住戶名義上的土地永久使用權並無實際意義，因為一幢住宅樓的數百住戶共有的這塊土地假如平分，任何一戶都不可能單獨在瓜分後的幾平方厘米土地上蓋房居住。
在廣大居民強烈主張下，北京等城市一度推行「民宅禁商」規定，但為時未久就被某些熱衷於「維權」人士抨擊為侵犯《物權法》之類權益而被「糾正」，某些輿論工具也為此大肆宣揚。但即使不考慮准許民宅商用本質上是屈從於通常政治遊說能量較強商戶的利益而侵犯了純住戶的權益，有失公平，民宅商用也只會加劇住宅樓損耗，導致上述問題提前到來。
過度發展大城市也可能加劇未來的「鬼城」問題。在人口形勢逆轉的情況下，對於同等數量的人口減少，空置的住宅等設施分散在眾多小城鎮，相對容易消化；如果人口減少集中發生在大城市，容易通過居民自發地搬遷而導致空置設施集中在一片區域中，從而形成「鬼城」。屆時很多現在正鬧哄哄建設的「國際大都市」會是什麼模樣？
