【看中國2013年07月05日訊】房價高企，北京某經適房項目被曝以市價五分之一，向公務員和央企職工定向銷售引髮質疑。有評論認為，經適房淪為公權部門的「福利盛宴」，有「定向腐敗」之嫌，專家認為，應取消經適房建設。那麼被寄予厚望的公租房能否避免重蹈經適房腐敗覆轍？百姓安居否？
經適房，又一次攤上事兒了。
《新京報》近日報導，位於北京東四環外寸土寸金的廣渠路，一個名為「廣華新城」的經濟適用房項目，被曝定向銷售給中央部委和中石化等央企。據媒體報導，未來其售價可能只在1萬元/平方米左右，這一區域商品房價已經達到5萬元/平方米。報導指出，定向經適房又面臨著「公務員分福利房」的質疑。
房產專家楊紅旭認為，一個規模巨大的經濟適用房項目，以只有市場價五分之一的價格，向公務員和央企職工定向供應。其性質，如果用「集體腐敗」來形容，並不算太過分。
其實，在所有保障房中，經適房可謂最為「臭名昭著」的：「N連號」、「房妹」、「娃娃經適房」等事件的發生，以及小區樓下豪車成群、基礎設施不到位、質量問題多、違規出租等報導屢見報端。
國家大規模建造經適房，本意是為了保障基層人民的住房需求，也因此被眾多低收入者寄予了希望。然而，保障人群的錯位以及紛亂背後的腐敗問題，讓人們對其質疑不斷：總在「跑偏」的經適房似乎到了退出的時候。
買不起房的豈止是政府部門的年輕人？
毋庸置疑的是，公務員們也有改善自己居住條件的需求，他們和普通老百姓一樣，都是掙工資過日子的人，但為何這次事件會引起如此多的質疑之聲？
這就要從經適房的「真身」說起。
所謂「經適房」，即經濟適用住房，是由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房，屬社會保障性質的商品住宅，是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。
此外，根據建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》第二十五條明文規定，城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：具有當地城鎮戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；無房或現住房面積低於市、縣人民政府規定的住房困難標準。
值得注意的是，上述規定中的關鍵詞——「收入」。這也是人們的質疑點所在：公務員的工資究竟是一個怎樣的水平呢？
中國新聞週刊網此前曾在一篇報導《一張沒有秘密的公務員工資條》提到一位在某中央黨群機關工作的公務員，本科學歷，9年工作經驗，正科級，2013年1月的工資條顯示：統發合計1173元，包括職務工資480元、級別工資498元、工改補貼45元等；工作津貼3250元，交通補助200元，通訊補助130元，提租補貼80元，購房補貼1000元；此外，住房公積金扣款500多；基礎工資和工齡工資為0元；應發5833元，實發工資5259元。
而根據北京市經適房申請標準，在申購經濟適用房方面，1人戶、2人戶、3人戶、4人戶、5人戶家庭的年收入分別確定為低於22700元、36300元、45300元、52900元、60000元。家庭總資產淨值分別確定為低於24萬元、27萬元、36萬元、45萬元、48萬元。
這樣看來，公務員的薪酬，怎樣也不能說是低收入的水平，當然，由於地區和部門差異，有公務員的工資的確不高，尤其是在北京這樣的高生活成本的城市裡。而《新京報》報導中稱，部委的年輕人稱工資太低無法買商品房。「每月稅後收入僅有4000元，完全無法靠工資買房。」
對此，中國網刊登的一篇評論文章中提到，工資無法購買商品房，因此才需要福利分房。這樣的說法是典型的權力自利邏輯，權力分房佔用了保障房用地指標，甚至擠佔了保障房資金，事實上是拿公眾的錢行腐敗之實，嚴重影響困難群體的住房問題，造成巨大的社會不公。
高房價之下，買不起商品房的又豈止是政府部門的年輕人？如果說公務員工資真的很低，為何還有那麼多人仍執意報考公務員？據國家公務員局數據顯示，2013年度中央機關及其直屬機構公務員錄用考試（簡稱國考）約有111.7萬人參加考試，比去年增加15%，錄用競爭高達比53：1。且不說公務員完備的福利系統與穩定的工作環境就足以讓人羨慕，再加上如此這般住房特權，難怪引來如此多人的嚮往。
另據中國廣播網報導，青島市各個區市也都有面向轄區範圍內公務員的經適房項目。而青島市2013年經濟適用房申請政策規定，申請經濟適用住房的家庭人均月收入不超過1864元；人均住房建築面積不超過13平方米；家庭財產不超過家庭年收入標準上限的6倍。顯然，各級政府機關工作人員並不符合這一政策要求。
「公務員的工資中沒有包括房價的含量。」一位不願具名的行業協會專家如是說。但也有專家指出，2007年至今北京房價飛漲，公務員仍能夠以每平米幾千元的成本價「福利買房」，相當於將房款轉移到全社會的稅收上。
經適房為何總與權利結緣？
按照國家對於經適房適用對象的要求，經適房必須經過嚴格的審查，只有符合經適房要求的普通工薪階層才能有權購買。當然，符合申請條件的公務員，同樣受到保障房政策的覆蓋。
然而，時下，房價居高不下，眾多普通工薪階層依然徘徊在「房門之外」之時，一些政府機關和公職人員卻把本來就數量有限、面向低收入群體的經適房優先佔有，既當裁判員，又做運動員。利用政府掌握的土地資源、稅收優惠和國有資金，再為公務員和企業員工建「定向經適房」或以成本價團購商品房，作為一種福利和賺錢渠道，顯然加劇了社會分配不公。
房地產專家楊紅旭認為，一個規模巨大的經濟適用房項目，以只有市場價五分之一的價格，向公務員和央企職工定向供應。其性質，如果用「集體腐敗」來形容，並不算太過分。光明網評論稱，經適房一旦淪為公權部門的「福利盛宴」，社會公平何從談起？這樣的腐敗理當清理。
《新京報》報導，每年在經濟適用房用地中直接預留中央單位用地已經是慣例，而且成為經濟適用房的大頭。記者在查閱了北京市2011、2012、2013年《國有建設用地供應計畫》發現，這三年，北京市保障房供地有縮減，但北京劃撥給中央、軍隊單位的經適房土地每年都穩定為80公頃，佔經適房用地的六成左右。
華遠地產董事長任志強此前曾公開抨擊，認為這是「借保障名義行腐敗之實」。他說：「按「十一五」土地供應規劃，北京大概有73%土地是被各種單位「福利分房」、借保障性住房制度獲取。」
另據鄭州市房管局提供的數字顯示，2005年至2009年間，開發商上交至鄭州市經適房管理中心供市民公開選購的經適房房源，僅佔總房源的1/3，其餘的都流入「暗渠」。據調查，流失的房源主要集中在三個方面：一是項目在繁瑣的審批過程中，職能部門為了部門利益強留房源；二是開發企業在開發建設過程中，為便於疏通各種關係以及照顧自身社會關係，自行預留部分房源；三是管理部門個別工作人員在履行行政審批職能過程中，利用職務之便，索要房源。
政府掌握了保障房的分配，就等於將市場化、貨幣化的的福利分房制度又重新交回給權力。而一旦得不到有效監督，權力「染指」經適房，便成為了滋生腐敗的土壤。而懸殊的價差，也讓這些定向經適房在一買一賣中，取得高額的暴利。
除了這個名為「廣華新城」的北京經濟適用房項目，另據中國廣播網6月23日報導，同樣屬於「定向經適房」的位於山東青島市嶗山區的埠東佳苑小區，每平方米6000元，而周邊商品房價格則在12000元~14000元不等。而青島市也有不少「定向經適房」出現賣房廣告；今年5月，有媒體也曾爆出，深圳海關「為解決員工住房難問題」而修建的福利房——深圳海馨苑，不斷有房源放租，並已有出售或準備出售房屋套現的案例。據悉，2009年海關員工只需要以20萬~60萬元不等的價格，就可以買到過百平方的福利房。但是現在公然以450萬元的價格叫賣。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，各級行政機關，應無條件停止一切打著經濟適用房旗號的福利化分房行為，如果確實存在少量住房有困難的年輕公務員，則可安排只租不售的公租房，作為過渡性支持。此外，嚴格限制某些事業單位與企業利用自有土地開發商品住宅的行為，至少不能繼續給予其經適房享有的稅費減免優惠。
經適房取捨：留之「發霉」棄之可惜
實際上，經適房從誕生起就被視為「怪胎」，且飽受爭議。
半市場半保障的模糊定位，就讓經適房成為保障房中的特例。中南財經政法大學金融學員房地產研究所所長張東認為，各地經濟適用房醜聞頻出歸於經適房當初設計的先天不足和後天的操作不當。先天不足主要在於它與商品房和保障性住房兩邊的邊界都不很清楚。而其在後天的執行操作過程中也有一些失誤，就是管理上沒有跟上。
也就是說，除了提供居住功能外，由於具有產權，使得經濟適用房還能夠在未來帶來巨大的增值空間。正是因為附著了太多的利益，使得經適房滋生出很多矛盾和腐敗。甚至還有觀點認為，經濟適用房天然導致腐敗。
著名經濟學家茅於軾幾年前就曾說過，「經適房催生腐敗，應該趕緊叫停。」不過這個觀點在當時曾一度遭到反駁。此外，茅於軾還曾表示：「經濟適用房本身是最大的貪污腐敗，它既不講效率，更不講公平，比賭博還要壞。」
財經評論人葉檀也曾指出，在目前信用與監管體制尚不完善的情況下，停建經濟適用房，大面積修建滿足不同層次的、沒有產權的保障型住房。
此外，天則經濟研究所此前在一份保障房的報告中建議道，「應該立刻停止提供不公開銷售的經濟適用房。」報告指出，現行住房保障制度沒有減少反而增加了社會不公平，特別是不公開銷售的經濟適用房，已成為政府和國有部門將國有資源轉化為私人財產的「合法」渠道。
「經濟適用房本來就不應該搞的，一定會是這個樣子。」原中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容對中國新聞週刊網記者表示，應該取消經適房。
「政府的權利封閉，權利大，一定會出現這個問題。」易憲容說。
日前，《人民日報》刊文稱，經適房定位不清晰、管理易出亂，已跟不上時代發展的節拍。文章指出，當不清晰的定位遭遇不到位的管理，在經適房領域，公平分配這條保障性安居工程的「生命線」就會一再被觸碰。個別地方政府的公信力受到嚴峻考驗，該保障的群眾沒能真正受益，不符合條件者卻侵佔保障房資源，不能不說是一種遺憾。
從市場來看，經適房建設的步伐放緩已是不爭事實。有數據表明，經適房的建設比重一直在下降。據中國指數研究院發布《2011保障房白皮書》報告顯示，從2001年至2010年的10年間，與商品房相比，經適房竣工面積比重連續10年下降，從1999年的16.6%下降到2010年的3.1%。北京雖沒有明確提出停止發展經濟適用房，但在實際執行保障房的政策時，經濟適用房的重要性已經弱化。
儘管經適房有很多問題被質疑，但也不能對其作用全盤否定，其在中國住房市場化改革中仍然起到了一定的作用，解決了部分低收入者的居住問題，並且一度成為城市低收入住房困難家庭圓住房夢的希望所在。
因此，對於經適房是否要取消的問題，也有專家持否定意見。中國房地產研究會副會長顧雲昌認為，與其他保障房性質不同，經適房在一些住房價格較高的大中城市仍是解決城市低收入家庭住房困難的有效方式。從全國來看，老百姓更多希望擁有有產權的房子。」
經適房走向謝幕，公租房可「防腐」？
實際上，取消經適房已經不是停留在眾多專家、業界的建議上，很多地方正在考慮或是已經開始停建經適房項目了，並開展以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度。
今年鄭州市保障房全面實施「三房合一」，即「經適房、公租房、廉租房並軌，統稱公租房」，經適房退出歷史舞臺。據悉，河南今年全省也將全面取消經適房。此外，根據廣東省政府印發的《廣東省住房保障制度改革創新方案》，今後廣東保障性住房以公租房為主體，除已批准立項的項目外，將暫停新建經適房。今年六月初，武漢暫停經濟適用房申請，同時啟動公租房申請。
不過，經適房建設的暫停，並不能打消人們對保障房問題的擔憂：首先，公租房能否成功「上位」，填補經適房的退出所留出的空？其次，鑒於經適房在操作中屢次發生的「走偏」問題，如果以廉租房和公租房代替經適房，是否能夠避免腐敗問題的發生？
2010年全國兩會期間，重慶市長黃奇帆在接受記者採訪時曾表示，公共租賃住房制度「本身就是防止腐敗的系統」。黃奇帆說，公租房的產權始終是公房，沒有發生利益、產權輸送，因此沒有腐敗產生的環節。他說，經濟適用房之所以產生一些腐敗現象，主要是因為５年期滿後可以作為商品房交易，其中的差價產生了利益的輸送。「而公租房控制了出口，只要不能賺錢，腐敗就沒有了。」
不過，也有專家認為，經適房發生的腐敗問題，在公租房身上同樣可能發生。評論員牛刀認為，公租房能否做到杜絕「住房尋租」，監督是個大問題。體制上不理順，建再多房子也到不了真正有需要的人手上，公租房管理不好，後果也會很嚴重。
實際上，如果公租房的房租價格過低，其與市場普遍租金之間就會形成巨大的價差，這與經適房的價差問題如出一轍，也就是說如果轉手倒租的話，仍有獲取利益的空間。那麼，權力尋租與腐敗仍然在所難免。
「房地產市場政策沒有找對路，永遠是這些問題」，易憲容對中國新聞週刊網記者表示。
易憲容認為，當前國內保障性住房分配不公，不僅有沒有出臺制度性規則問題，更有政府對保障性住房分配干預過多的問題，也有在高房價下保障性住房可以成為住房投機炒作者賺的工具。如果保障性住房是一種謀利的工具，而且有人預期可謀大利的工具，那麼對保障性住房干預過深的權力豈能袖手旁觀？這些權力都會千方百計地分配佔用更多的保障性住房。
在這種情況下，本來是相當分配不公平的保障性住房更是會火上澆油，使保障性住房的分配不公推到極致。可以說，只要保障性住房是有利可圖，是可賺線的工具，那麼對保障性住房嚴重干預的權力一定會過多謀取利益而讓保障性住房分配更為分配不公。
在易憲容看來，只有房價調下來、市場性的安排，才能規避腐敗問題。
那麼，公租房被寄予厚望之下，公租房建設和推進應注意哪些問題呢，如何避免重蹈經適房腐敗的覆轍？
有觀點認為，如果公租房數量足夠滿足低收入群體需求，轉手倒租的空間將大大壓縮，避免鳩佔鵲巢謀求私利。更為重要的是，需要明確強有力的退出機制。只有實現房屋的有序流轉，才能更大程度預防腐敗、維持公平和效率。
建設保障性住房同時，建立防止尋租和腐敗的監管體系，才能讓老百姓真正圓一個住房夢。否則，曾經發生在經適房身上的種種問題仍會繼續下去，只是借另外一個載體還魂罷了。
来源:作者博客
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