銀行按揭貸款的還法也有小竅門喲。（網路圖片）
【看中國2014年10月03日訊】買房，辦銀行按揭貸款，其中有很多學問。有的選項一旦選錯，就是幾千、幾萬的差距。首先要討論的一個選擇是關於浮動利率和固定利率。
我在北美工作一年後買房時，聽一位好心的銀行職員的建議選擇了浮動利率。結果後來浮動利率大幅下降，從最初的4.15%一度降到了1.5%。而一位同事因為選擇的固定利率，一直得支付5%的利率。還款一年後，我們都還有大約25萬的貸款。
就這25萬的貸款而言，這位同事一年就比我多付8,750元的貸款利息。我當時的想法是，在貸款初期，因為欠的本金多，利息就高，應該選擇儘可能低的利率。當時浮動利率就比固定利率相差近一個百分點。隨著時間的推移，我的薪水會穩步上漲，還貸能力增強。就算以後的經濟前景不好預測，可能浮動利率上漲到比最初的固定利率高，那時本金也已經還的差不多了，我也可以提前追加一些還款。這樣可能的浮動利率上漲帶來的負面影響也會沖淡很多，更何況我在這假設的浮動利率上漲之前已經節省了不少。
另一個選項是關於還款方式的，等額還款法和等本還款法。等額還款法，即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
而等本還款，又稱等本不等息還款法。借款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低，但是前期的還款壓力較大，而還款負擔則逐月遞減。兩者最大的區別在於等額款法的月還款額恆定，而等本還款法則在逐月遞減。
下面舉個實際的例子來說明兩種還款法的差異。假設申請住房貸款30萬元，期限20年，貸款月利率為5.4%。在利率不變的情況下，採用等本還款法，首月支付金額2,870元，逐月遞減6.75元，總利息195,210元。
而如果採用等額還款法，則每月支付2,233.2元，總利息235,964.8。同樣是20年，兩種還款方式的利差竟然達到了40,754.8元，顯而易見是等本還款法比較划算。
有些學者爭論說不管等本還款法還是等額還款法，銀行並沒有多賺錢，客戶也不存在節省利息支出的實惠，因為銀行利息的計算公式不變：利息=資金額×利率×佔用時間。雖說這個關於銀行利息的計算通式的提法沒錯，當總覺得還是有誤導之嫌。
實際上，學術界也承認等額本息還款法（包括等額本金還款法）本質是復利計息，只是由於採取按月分期付款的方式變相降低了復利的程度。這裡從一個大家都能接受的角度來說明：在貸款初期提前還款節省的利息是最多的，如果到了還款後期，提前還款的意義不大。等本還款法，從某個角度來說，可以理解為在貸款初期的一種「提前還款」。
以貸款20年，貸款100萬元，等額還款法計算下來月還款7,485.2元為例。在這筆還款中，5,458.3元是利息，2,026.9元是本金，也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的時候（10年後），本金還剩657,735.5元，利息已經還的差不多了（555,959.5元，佔如果不提前還款的20年總利息796,448元的69.8%）。但是你的本金還有很大部分沒還，這些是必須還的，即便你10年後條件好很多了，可以提前還了，但是後面基本是本金，利息很少，你提前還已經沒有多少意義了。
接下來說說等額本金模式。還是以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還9,625元月還款為例。每月還的錢要比等額本金多2,140多元。其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。從第2個月開始，只還9,602.26元，因為本金上月還了4,166.67元，這月利息重新計算，要少23元的利息。以此類推，越到後面還款壓力越小，總的利息也越少，因為你已經在貸款初期「提前還款」了。
直接從提前還款的角度看，額外支付的每一分錢都將減少你的未償還本金並立即開始為你節省貸款利息。假設你辦了一個25年期100,000元的抵押貸款，固定年利率6%，期限5年。一年以後，你收到一筆1,000元的意外之財，並決定全部用於額外支付抵押貸款。如果沒有額外的付款，5年後你還欠本金89,836.5元。而有了那1,000元的額外付款，5年後你的貸款額是88,569.7元，相比減少了1,266.8元。這相當於你這1,000元的「投資」有一個相當年複合收益率6.09%的回報。要知道，這6.09%是免稅的，相當於稅前投資回報率9.5∼10%。考慮到這幾乎是無風險回報，這可是相當不錯的「投資」。
結論是，能負擔得起等本還款法，就不要採用等額還款法。但如果由於當前收入限制，只能採用等額還款法，在手裡有了餘錢又沒有很好的投資選擇時，應盡量提前還貸，有效減少貸款利息。
来源:看中國專欄
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