【看中國2015年10月08日訊】最近，財經分析人士劉曉博就中國大陸一些有代表性的大中型城市近幾年來的人口變動情況，發現絕大多數城市房屋供應量嚴重過剩，進而推測出「中國房地產市場已經出現拐點」的結論。其實，就整體而言，未來10年中國樓市將進入熊市。
未來只有人口有明顯增量的城市，樓市才可能跳出熊市的大環境，跑贏通脹。換句話說說，也只有這樣的城市，樓市才值得投資。但可惜的是，這樣的城市全國不到30個。
相當一批表面光鮮的省會城市、計畫單列市，事實上一直處於人口流失狀態，因此他們的樓市已經不值得投資。只有剛需族，因為實際使用的需要，才可以在這些城市購房。對於投資客來說，最好遠離這些城市。
由於各地統計局公布的「年度統計公報」裡人口數據失真、滯後，因此筆者仍然使用「在校小學生人數」（或「義務教育階段學生人數」）的增減，來推測每個城市人口的增減狀況。在中國大陸，級別最高、經濟總量最大的48個城市裡（名單附後），下面10個城市的人口是「跑輸大盤」的，其樓市也是不適合投資的。當然，沒有納入這48個城市的，絕大部分是中小城市，它們的樓市往往更不值得投資。
這10個大陸城市的房子最好不碰！（看中國配圖）
第一名 大連
這可能讓很多人大跌眼鏡，但大連的確是2008年以來中國人口流失最嚴重的大城市。2008年的時候，全市義務教育階段學生為52.2萬人，到了2014年是43.8萬人，下降了16%，遠遠超過全國平均水平。在大連投資買房，你千萬要慎重。
第二名 太原
2008年，太原在校小學生人數是29.8萬人，到2013年（2014年數據沒有查到）為25.4萬，5年下降了14.8%（由於計畫生育政策，全國小學生這5年平均下降9.4%），人口處於明顯流失狀態。
第三名 貴陽
2008年，貴陽小學生人數36.8萬人，2014年下降到31.65萬人，6年下降了14%（全國小學生這6年平均下降8.5%，2014年人數比2013年略有增長），人口流失明顯。
第四名 哈爾濱
2008年，哈爾濱小學生人數為48.1萬人，2014年只剩下41.4萬人，6年下降了14%，遠遠超過全國平均水平，屬人口明顯流失地區。
第五名 長春
2008年長春小學生人數44.5萬人，2014年減少到38.4萬人，下降了13.7%，人口明顯流失。
第六名 蘭州
2008年蘭州小學生人數為23.5萬人，2013年為20.3萬人（2014年數據未查到），5年裡小學生人數下降了13.6%。
第七名 三亞
2008年小學生人數7.19萬人，2014年下降到6.3萬人，下降12.4%。雖然三亞樓市不靠當地人支撐，但在全國資金湧向三亞炒樓的背景下，三亞人口竟然明顯流失，說明當地經濟沒有起色。三亞旅遊的高度季節性，巨大的供應量，讓這個城市的樓市負擔沈重。
第八名 昆明
2008年昆明有小學生53.6萬人，2014年只剩下48.34萬人，下降了9.8%，跌幅大於全國水平，城市缺乏人口競爭力。
第九名 西寧
2008年西寧有小學生16.6萬人，2014年為15萬人，下降了9.6%，城市缺乏人口競爭力。
第十名 呼和浩特
2008年呼和浩特有小學生18.3萬人，2014年下降為16.87萬人，降幅7.8%，比全國平均水平略小，但城市缺乏人口競爭力。
那麼，為什麼用小學生人數來研究人口的增減呢？原因是：中國一般每隔10年搞一次人口普查，平時統計局根據抽樣調查方式估算人口。由於涉及到人均收入、人均GDP等政績指標，所以統計局公布的人口數字往往不準確。小學在校生人數，是「數人頭」統計出來的，沒有被政績觀「污染」，因而是考察一個城市人口增減的重要指標。
這項分析所選中用於研究的48個大中型城市的具體情況如下：
人口強勁增長的城市：廈門、上海、廊坊、東莞、深圳、蘇州、鄭州、北京、長沙、泉州、南京
人口中速增長的城市：唐山、杭州、石家莊、天津、溫州、保定、無錫、惠州、寧波、青島、佛山、福州、武漢、銀川、烏魯木齊
人口慢速增長的城市：濟南、廣州、拉薩、成都、合肥、南寧、西安、洛陽、瀋陽、海口、煙臺
人口流失的城市：呼和浩特、西寧、昆明、三亞、重慶、長春、哈爾濱、蘭州、太原、貴陽、大連
一個例外是，重慶雖然在整體上呈現人口流失態勢，但它的體量相當於一個省；如果從主城區來觀察，人口仍然是增長的。
所謂「仁者見仁，智者見智」。我們將作者所作的上述這些分析與廣大讀者朋友們一同分享，旨在為大家提供另一種思路供借鑒和參考。
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責任編輯:靖曄
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