房地產稅真是一味猛藥嗎？（網路圖片）
【看中國2018年3月15日訊】房地產稅是一劑猛藥，總能把中國樓市參與者一波接一波送上高潮。
對於這個即將到來的「土地革命」，無房剛需者賦予它希望，盼望著房地產稅可以腰斬房價，普惠眾生，溜縫兒可以買得起一套屬於自己的住房。而多套房產持有者則是賦予其恐怖氣氛，總感覺自己腦袋上掛著達摩克利斯之劍，拼了命地用鍵盤抗議。
但不管你抗議不抗議，房地產稅已經是板上釘釘的事兒。這並不源於你的一廂情願或深惡痛絕，而是中國房地產歷史在下半場的宏觀表演背景，這個高度甚至可以推演至二次土改的級別。
最近一次的高潮是前幾天的兩會，李克強總理在《政府工作報告》中提出，「2018年將深化財稅體制改革，穩妥推進房地產稅立法」。
「穩妥」兩字可謂意味深長，因為就目前的情況來講，中國房地產市場牽扯的利益矛盾點太多，房地產稅的實施背景的複雜性遠非一般人可以想像。今天借由李克強總理的講話，和大家聊一聊房地產稅。
1、房地產稅是為了腰斬房價？
其實，房地產稅這個概念並不新鮮，最早可以追溯到1951年中共建政初期。那時候收過一輪重房地產稅。
這裡大家應該能想到當時的背景，並不是剛一建新政就公有制沒收私人財產，而是通過重稅，讓你自己把房子交給國家。
後來為了收更多稅，剝離了房地產稅，新增加了五種稅，分別是工商稅、教育附加稅和城市維護事業稅、土地使用稅以及耕地佔用費。
但即使新創造出這麼多稅費，都無法承載中國初期的基建發展和經濟起步。
70年代末改革開放初期，老鄧在中國的南海邊劃了一個圈，決定設立深圳等五個經濟特區。但經濟特區的初期發展是異常艱難的，必須以天量的資金作為支撐。那時候的中國政府還很窮，老百姓更窮。政府在叮噹響的情況下，破釜沉舟式全力幫助，但資金缺口依然龐大。
1980年的深圳一景（網路圖片）
最後迫不得已，深圳國土局從鄰居香港那裡學來了先進的經驗，那就是賣地！
1987年12月7日，深圳國土局第一次以土地拍賣的方式拍賣土地使用權,土地的購買方是香港人，當時引來了巨大的爭議，很多報紙直斥深圳這就是在搞舊社會的租界，深圳政府揹負了巨大的壓力。
但是隨著大筆資金的到賬，各項建設項目的飛速發展，深圳速度震驚全國，中央點名這是創新而不是開歷史倒車，瞬間深圳的賣地經驗被全國效仿，大大加速了中國的基建進度。
這裡就來到了一個非常關鍵的歷史點。
對於土地來講，無論如何買賣最後還是歸國家所有，這個毋庸置疑。
那麼是一次性收取70年的租金好，還是每年收一點兒好，便成了當局必須要面對的問題，因為這個就是土地出讓金製和房地產稅制的重要區別。如果按照中位值1.5%計算，你們發現70年正好是100%，這和中國的70年產權不謀而合。
其實這個問題很好解決。舉個例子，你去別人家租房子，房東希望你按年支付還是按季度支付，或是按月支付？只能說希望按月支付的房東絕對是不差錢的大土豪。
所以按當時的情況，中國政府一致認為土地出讓金製堪稱完美，一次性收取70年的房地產稅，來錢速度快，也更適合當時的中國經濟現狀。所以說，這幾年的繁榮相當一部分原因是靠透支地產紅利和新老接盤俠幾十年以後的消費來完成的。
但是，隨著中國土地越賣越少，民眾手中的房產存量越來越多，房地產市場逐感盛極而衰，以後想要靠房地產維持以前的高增長不可能了，天花板越來越明晰，但中國夢還沒有實現，依然需要源源不斷的財政收入作為燃油才能燒得動這滾滾巨輪。
同時，中國絕大部分城市的基建已經搞的差不多了，輝煌三十年後，在城市化的大背景下，一些城市開始進入衰亡期。土地賣不出去，養老問題加重，而政府缺乏源源不斷的收入來支撐這一切，怎麼辦？
這時候你會發現房地產稅不正是解決這個問題的最佳答案麼？
所以近幾年開徵房地產稅的聲音不絕於耳。一方面是大大小小會議都會釋放房地產稅信息，另一方面是媒體炒作製造緊張氣氛，目的就是為了看大家對待房地產稅的態度。
所以說，大家真的以為開房地產稅是為了壓房價讓百姓住得起房嗎？太天真了，政府的核心目的就是為了收稅，衡量是用土地出讓金制度還是用房地產稅制度，唯一的標準就是用哪一種收的錢比較多，更有利於政府，僅此而已。
但是房地產稅喊了好幾年，從2013年的十八屆三中全會提出的「加快推進改革」到今年兩會提出的「穩妥推進房地產稅立法」，從「加快」轉變為「穩妥」，最終卻「預計」在2020年才可以完成立法程序，對於某些人來講還是略感失望。那麼對於智慧的中國人來講，為何需要花費這麼久的時間來設計方案呢？
2、難以平衡的矛盾
立法雖簡單，但現在的問題是房地產稅準備怎麼玩？是新老劃斷，立法以後收，還是對著所有存量房來收？免征搞不搞？不免徵收什麼稅率？稅基是市價還是成交價，背後涉及的利益矛盾應該怎麼平衡？
其中有兩個維度的矛盾最需要考慮。
其一是決策集團之間的矛盾。
財政部當然希望稅率越高越高，稅基越高越好。財政部管收錢，看的是短期利益，各種稅賦越重財政部手裡的錢才越多。
而地方政府面臨的是平衡問題。
房地產稅高了，房子持有成本高了，二手房拋出沒人買，你的土地出讓金還收不收了？哪怕房地產稅沒實施（立法中央，執行各地），有這個預期，你的地還賣不賣了？對於經歷了上一輪房價暴漲的城市改制是沒問題的，但對於經濟不景氣的地區可能是災難性的。不賣地，土地出讓金不收，地方政府立即就要借債度日。
房地產稅得收一個極高的比例才能擬補土地出讓金的損失，而高稅收，徵收成本必然就會很高。存量房價格會下來，你按照市價收，那就要規定更高的稅率才能擬補土地出讓金的成本。房屋持有人的負擔會極重，形成惡性循環。
最後是土地出讓沒人要，存量房重稅，徵收矛盾重重，二手房價格低迷成交困難。
金融部門對風險比較敏感，房地產泡沫一旦重稅破裂。銀行的各種貸款都會出問題，不僅僅是住房貸款，消費信貸，企業貸款多少是沉澱在房地產市場的很難估算。房產出問題，這些貸款就有壞賬風險，所以系統性的金融風險就跑不了。
外匯方面，上一輪人民幣貶值，最終是靠房產泡沫穩住的。房產翻了一倍，已經兌換了美元的又換回人民幣買房子了，資本總是往利潤高的地方跑。房地產出問題，資金不能去房地產，或者去買生活必需品，炒高生活用品價格，或者兌換美元黃金避險。
其二是人民對新舊制度的矛盾。
從心理來講，土地出讓金更溫柔，而房地產稅令人厭惡。舉個案例大家就清楚了，現在國家一次性收高額的土地出讓金，大家每個月還2萬的月供，依然樂在其中，感覺日子有奔頭，但是你去租房子住，每個月交1萬的房租，你感覺是在送錢給房東。
那麼假設現在國家不收取土地出讓金了，改每個月收你2萬的房地產稅，而且沒有盡頭，你會和當年還2萬月供一樣開心愉快嗎？不會的，你會非常痛苦，你認為是國家每個月在剝削你2萬，但是用土地出讓金導致你每個月還款3萬，你就不會認為你是在被剝削，因為你感覺房價永遠漲啊，今天不管還多少錢，將來都能賣更多的錢。
再者就是，如果土地出讓金改稱房地產稅制，開發商的成本會大幅下降，從而導致施行新政策的房產價格必定會大幅度少於之前維持的市場均價。前段時間你掏空三代吐血5萬一平米買了房，房地產稅製出臺後，房價變成了3萬一平米。
你能接受了這種落差嗎？價格混亂的市場勢必會帶來大量購房者離場觀望，而市場的規模冷卻又會導致大家的恐慌心理，不用多講，5%的人拋盤市場直接就崩了。
所以，政府一定要在這一系列的矛盾點之間去找平衡。但無論怎麼找平衡點，也肯定會有一部分人的利益會遭受損失。不流血，又怎麼能叫做改革？
因此，無論你擁有一套還是多套或者沒房，都必須「擁抱」未來的變化。之前發現一個很有趣的事情，就是很多人都在唱調「消滅中產論」。我要告訴你的是，中產就是用來被消滅的，不然貧富差距靠誰拉平？
這個研究一下個稅制度就明白了。中產依賴工薪，被單位統一扣除，無人避免。但對於高產，股息紅利和資本利得的收入相對工資以數萬倍計，而這些收入不僅稅率低而且還享受各種優惠，至於灰色收入，更是在個稅監管範圍之外。
但無論怎樣變化，你都要明白房地產稅對未來中國房地產市場會造成什麼影響。
3、房地產稅是租賃的希望
首先毫無疑問，房地產稅的出臺會增加房產的持有成本，賣房和買房的均衡點會移動，對多套房持有者來說，利空，對房地產市場來說，則是巨大利空！
那些說租金會上漲的，可能沒有錯，但也存在一個博弈問題。短期內，房租會上漲，房東會傾向於這部分稅收轉移到租客身上。但是，如果房租上漲過多，當超過租客的承受力的時候，租客會選擇更差的房子甚至離開該城市，這勢必會造成需求者減少。
同時，房地產稅的增收，也會促使一些原本不打算把房子出租的人把多餘的房子推向市場，房屋空置率下降，這會造成供給增加；此外，一些原本零成本的毛坯房也會面臨裝修後推向租房市場還是直接賣掉的選擇，前者無疑也會增加需求。
也就是說，徵收房地產稅後，租房市場上肯定會增加供給，而需求則有可能減少，所以房東想把稅收全部轉移到租客身上是不現實的，而這也正符合微觀經濟學所講的稅收實質，即稅收是由生產者和消費者一起承擔。
別看整天談論什麼長租用地大力建設，長租公寓大力投資，並不靠譜。因為不管政府如何建設租賃基礎，都無法滿足量的需求，真正的決定權還在市場手裡。大家都願意租房，市場上有更多的房子出租，房租也便宜才是解決一二線城市廣大年輕人住房問題的本質。
長效機制的本意就是為了穩住房價，讓買賣市場向租賃市場橫向轉移。而房地產稅的出臺不單有力地加快了轉移速度，同時還增加了源源不斷的財政收入，解決了轉移之後突然消失的土地紅利形成的尷尬局面。
最後對於未來房地產稅的徵收，還要幾點想說的：
① 房地產稅徵收是板上釘釘的事兒，沒有什麼好爭論的。它會如期而至，無論利好利空，靜觀其變。而且初期地方政府一定會傾向輕稅，保留土地出讓金。類似重慶、上海的做法，少部分人交輕稅（或者門檻高，或者新老劃斷），土地出讓金還可以繼續收。
但土地財政在的話，供需矛盾就會存在，房價還會繼續漲。但這樣可以穩住房價，土地出讓金模式是維持，貸款不出現大面積壞賬，持有人民幣不要著急去兌換美元是對各方有利。
② 一定會先拿上一輪房價暴漲過的一二線城市試點推進，對於人口流失、經濟萎靡的地區要延期施行或不施行。所以對於後者所在區域的購房者不必過分擔心，人情道義你們會受到保護。
③ 如果真的想「房住不炒，打擊房產炒客」就必須保護剛需利益。有專家言論有按套數徵收、按家庭人口徵收的，我認為按人均面積徵收最好。因為如果按套數徵收，那些高產人群都是豪宅，結果和你60平米的房徵收的稅費一樣，合理嗎？擁有的住宅面積越多，收越多的錢，相信對於多套房產的人將會是噩夢。
④ 讓計生委去收房地產稅是個不錯的主意。多一個孩子多60平免稅，按一平米一萬算就是60萬，4%每年2萬4，一個月就是2000塊，生個二胎國家每個月把奶粉錢都包了，鼓勵生育解決人口危機還需要實打實的經濟支持。
⑤ 每次改革都會犧牲一部分人的利益。例如，在房地產稅面前嗷嗷叫的高槓桿炒房客，筆者勸你放下屠刀立地成佛。前十年，你可以幫我拉高土地價值，為了國家發展暫且不究，但今後一旦新經濟增長，擺脫土地價值捆綁，真的連骨頭渣都不剩。
