香港的差餉是世界上最差的房產稅。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年9月4日訊】最近，房地產稅立法提速的消息不絕於耳，我們也解釋了相關信息，最樂觀的情況是，今年底房地產稅就會提請審議，也就是說要跟普通大眾見面了，經過一年的修改，2020-2021年大概就會徹底落地。對此很多人都表示不屑一顧，說我們的香港一直在徵收房產稅，你看房價降了嗎？這個正是我們特別擔心的，我們的土地制度大部分就是跟香港學的，結果就出了巨大的問題，房產稅這塊，千萬不能在跟香港學了，香港的差餉是世界上最差的房產稅。
其實香港都沒有房產稅的提法，他們叫做差餉，差餉是根據租金來估值的，也就是假設你把這套房子租出去，能獲得多少租金，然後以這個租金為基礎每年收稅，稅率大概是年租金的5%左右，比如一套500萬的房子，現在一年租10萬塊錢，那麼就按照這10萬計徵5%的房產稅大概是5000塊錢，只相當於房產總價值的千分之一。所以這麼低的稅，根本不會對香港房產炒作起到任何的影響。
而且雖然香港每年都會評估差餉，但是其條件十分寬鬆，那就給你一個評估價，這個評估價就是按照周邊租金的大概價格得出的，這個房子你要自己住，那就是你自己交，如果是出租，那麼你隨便，業主交也可以租客交也可以，反正得有人交，當然如果出租還有一個物業稅要交，也是租金收入計價的，大概是15%，但是如果物業擁有人為法人團體，租金可以視為是營收，那麼可以免交物業稅，而徵收利得稅。
所以，千萬不能學習香港的房產稅，那樣沒什麼用，反而會讓炒房更凶。現在國內的租金回報率普遍低於了2%，如果你對租金徵稅，那麼顯然稅率不可能很高。按照美國的標準，房產稅的稅率基本在1%左右，那麼也就意味著你至少要徵收50%的租金，這顯然不可能。所以按租金收取房產稅根本就不可取，頂多作為一個備選方案，而這一塊其實已經有房產稅的規定，有兩個徵收方法，一個你自己用的商業房屋，是房產原值減去30%，按照1.2%計征；另一個是你出租出去按照年租金的12%收，這個房產稅的規定，其實一直在執行，只是住宅這塊免收房產稅而已。大家不要再問我，什麼商鋪收不收房產稅？商鋪現在就該收房產稅，根據規定，只有對個人非營運房屋才免於徵收房產稅。而現實中很多都把他偽裝成了住宅，從來我們就沒說對商鋪減免。這點大家要清楚，所以在未來一旦房地產稅開徵，商鋪和寫字樓都會繼續徵稅，而且肯定只會比住宅的稅率更重。
還有一個問題，大家經常提到，老家的房子怎麼收稅，房地產稅是一種財產稅，你有財產所有權才交稅，而沒有所有權只有使用權肯定是不交稅的，所以農村的集體建設用地，產權根本就不是你的，你是沒有財產權利的，當然也就不用交稅。那些小產權也不用交稅，估計會給這塊開個口子，一方面清理，一方面收編。現在幾個一線大城市都開始了，把這種小產權統一規劃起來，然後重新建設租賃項目，緩解租房壓力，有人說現在不也在租嗎，現在蓋的是農民房，以後可能蓋成高樓公寓，租賃的方式和效率肯定完全不一樣。
綜合來看，房地產稅已經迫在眉睫，甚至可以說現在可能已經都成型了，我們要學肯定會去學成功的房地產稅的模式，而不會去學失敗的模式，之所以這個東西準備了十年，就是要總結失敗的教訓，比如之前上海重慶模式就是失敗的，因為門檻太高，最後交稅的很少，那麼也就自然起不到任何調節的作用，香港模式肯定也是失敗的，香港這幾年的沒落，以及全球房價最高，炒房盛行，都說明瞭這點。
還有日本80年代末的土地稅模式，他的問題在於評估值太低，根本就對炒房炒地沒有任何束縛，結果釀成了巨大的泡沫。傷害了日本經濟。目前最成功的模式應該就是美國的模式，每套房都要交房產稅，稅率1%，房產稅佔州政府的收入的70%，成為很多地方收入的主要來源，這個應該是很誘人的。或者說就是我們期望達到的效果，財政徹底從賣地模式，轉變成收稅模式。但考慮到居民收入和當前房價的差別太大，可能會給一些剛性需求保護，也就是免征額。但是只要給了免征額，稅收就會大幅下降，那麼就必須用懲罰稅率來補。
所以，房地產稅改革，主要目的絕不是平抑高房價，而是改變政府的收入方式，找一張長期飯票。所以如果站在這個角度去想，你猜他會怎麼收這個稅？我猜他會緩起步，給每人40平米免征額，爭取最廣大民意同盟，然後免征面積之外的40平米開始徵收房產稅，第三套房起開始用高昂的懲罰稅率。同時，為了避免拋房打壓房價，先要把限售工作做到位。在確定評估價之前，房價是不能大跌的。另外，評估價的週期要盡量拉長，比如5年一評估或者10年一評估，這樣有利於穩定政府收入，躲避掉房產稅推出造成的樓市波動。
責任編輯:辛荷
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