中國房地產市場異象:驚現3%利率的裝修貸(圖)

作者:齊俊傑 發表:2019-02-20 08:12
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房地產 利率 裝修
會不會利率降下去之後,房地產又起來?(圖片來源:zhu difeng/Adobe stock)

【看中國2019年2月20日訊】中國央行年初的降准寬鬆,一直讓大家有個擔心,會不會利率降下去之後,房地產又起來,最近市場上有一種裝修貸出現了,利率只要3%,於是又讓一些小夥伴不淡定了,兩個條件,1是三年之內在這家銀行辦理過住房貸款,2是房屋未裝修、裝修未完工、裝修完成但未入住。流程也非常簡單,只需提供您的身份證、購房合同、借款合同即可辦理。3月31日前辦理享受優惠利率,年利率3%,期限1年。

有人驚嘆,這是要將房地產進行到底啊,因為買房和裝修基本上是連著的,那麼3%的這樣的低利率,去支持裝修,其實就是支持大家買房。會不會再次推升房價呢?

但是真實情況恐怕未必如此,這是一個營銷陷阱,年利率3%,只是一個銀行慣用的伎倆而已。實際遠沒那麼美好。

首先,這種消費貸基本都會按月分期付,美其名曰年利率3%,但其實折算下來,年利率在5.5%-6%之間,從這個結果來看,幾乎跟全國房貸水平持平。

其次,房屋裝修的時間跨度並不一定是整年,如果他只是按年計息,但按照實際週期結算,可能利率就會更高。

第三,這種借款利率的營銷,到處都是,比如大家熟悉的信用卡,實際借款利率=月費率×n×24/(n+1),其中,n為分期月數,所以乍一看好像信用卡的分期手續費不高,但其實要高出一倍,假如信用卡的分期手續費是0.72%,你簡單算下一年也就0.72X12=8.64%,那你可就大錯特錯了,用我們剛才那個公式來算,0.72X12X24/(12+1),相當於在8.64%的基礎上還要乘一個24/13,最後是15.95%,這就是信用卡的真實費率。

但有人可能要反駁了,別扯淡了,我借過信用卡,一共借1萬多塊錢,還完12期,確實只換了8-9%的利息,根本就不是你算的15.95%,之所以會是這樣,就是因為銀行給你玩了一個小把戲,把你騙了,你是本息還款,也就是把你借的錢,連本帶息加在一起,除以12期,你每一期還的錢裡面,既有本金又有利息,隨著你每期還款,其實你借的錢就越少,但是銀行還是按照你的全部借款在計算利息,也就是說假如你借了12萬,還到最後一期的時候,其實你就只管銀行借了1萬,前面11萬都已經還完了,但是沒有用,這最後一期的利息也還是按照12萬計算利息的。

這也就是實際利率,要比你感受到的利率要高,而且還高不少的原因。對於銀行來說,他的信用卡業務,實際利率就是比分期手續費高1倍。而用戶也確實支付了這麼高的利息,但只是感覺不明顯,於是他就可以瞞天過海了。有些人前幾年還在想,既然信用卡利息8.6%,有些P2P利息能到10%,我能不能套信用卡去買這些理財,結果買了之後才明白,根本就是個虧本買賣。信用卡越還借款越少,最後即使P2P不跑路,利息也是無法覆蓋分期手續費的。

裝修貸這個產品也是一樣,如果真是年化利率3%,你套出來隨便買個理財,都有一年1%以上的無風險套利收益,但顯然這是不可能的,銀行也不傻,不會給你這個套利的機會,從現實的金融業務中,可以負責任的告訴大家,真實利率最低的就是房貸,任何借錢的業務,都不會低於現實中的房貸利率。

那麼現在房貸利率是多少呢?央行的基準利率是4.9%,而根據融360剛剛發布的報告顯示,1月份全國首套房貸款平均是5.66%,當然全國各地會有一定差異,但普遍看,上浮了10%以上。這也就是說,任何銀行給出的貸款,都不會低於5.66%這個水平。

另外,至於說央行寬鬆會不會讓房價再起,大家也要觀察房貸利率,目前這個5.66%,相比於上個月有所下降,但相比於去年的5.43%,還是上漲了4%左右,所以說現在的金融政策比去年同期要緊,也可以給大家一個有用的指標,那就是一旦首套房貸款利率,低於基準利率,也就是說低於4.9%了,那麼就表明房地產調控鬆了,房價要再度起飛了。

只要銀行的貸款利率還在基準利率之上,沒有出現折扣,那麼就說明房貸業務仍然有窗口指導。至於上浮多少,這個是銀行自己決定的,在市場無風險利率大漲的時候,他也會調高首套房貸款利率,而當市場利率下跌的時候,首套房利率也會降低。所以上浮下降很正常,不用大驚小怪,而如果不上浮了,開始出現折扣利率,那麼就要警惕了,說明房地產又要起飛了,在2009年,2012年,2015年都出現過類似情況,折扣利率重現江湖,8折基準利率成了標配,隨後房價就開始大漲。

去年8-9月份的時候,有傳言說農行和工行在上海地區出現了9折首套房貸,一開始也確實嚇了我們一跳,但後來有媒體去調查,工行和農行均否認折扣房貸,並表忠心房住不炒,也有說法是個別支行的個別行為,消息爆出後被緊急叫停(確實有人拿到9折利率,證明肯定是在上海地區出現過)。後來此事不了了之,總之不管怎樣,說明折扣房貸肯定是不被允許的,這也從側面表明,房地產的金融調控上,並未鬆動。



責任編輯:辛荷

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