易居房地產研究院發布一季度《中國百城房價報告》。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年5月7日訊】最近，易居房地產研究院發布一季度《中國百城房價報告》。報告顯示，一季度易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13685元/平方米，同比上漲13.1%，相比1-2月份12.0%的漲幅，一季度漲幅有所擴大。
統計顯示，2019年第一季度，100個城市中有23個城市步入到「房價過熱」區間，其中中山房價漲幅最大，達到61%的水平。廣州、南通、鎮江以及剛剛為搶人放大招的呼和浩特緊隨其後，房價過熱的23個城市中，北方僅有呼和浩特、太原、煙臺、西安、日照、西寧、威海7個城市，其餘均位於南方。同時，有5個城市步入到「房價過冷」區間，包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。
另外，根據貝殼研究院4月29日給出的數據顯示，從北京、上海、深圳3個一線城市二手房市場表現看，4月市場並沒有延續「小陽春」的熱度，4月，鏈家二手房實時交易量出現了20%-30%的環比下降。此前樓市反彈較為明顯的北京4月二手房市場成交乏力，環比3月下降34%。
綜合來看，到了4月份，樓市的小陽春已經分化，一線城市熱度降溫，而其他地方則冷熱不均，最高房價的地方，已經基本不怎麼漲了，而中高房價的城市，還在上漲當中。就跟我們之前預測的一樣，爭搶人才開放落戶，成為推動房價持續上漲的新動力，而且現在成為了唯一動力。
這個因素可能會在未來很長一段時間，對樓市都會起著相當大的作用。而且各個地方的政策恐怕也將再度升級。這已經成為了一場城市之間的排位戰，生死戰。所以年輕人持續流入的地方，恐怕房價還要漲一下，而年輕人持續出走的地方，高房價將很快熄火。最後就像鶴崗一樣，房子幾萬或者十幾萬一套。而且你還根本賣不掉。
這個不是危言聳聽，去年底西南財經大學做了一篇報告，數據顯示，2018年三季度，從全國城鎮家庭新購房的目的來看，投資用途佔58.2%，改善需求佔26.7%，而首次購房的剛需僅佔15.1%。在過去的10年中，購房的結構發生了重大的變化，要知道十年前，也就是2008年，剛需購房佔到69%，改善佔到10.8%，投資的只有不到20%，而剛需比重隨後一路下降，2015年還有將近60%的剛需，但隨後幾乎每年下降10%，而且還越來越快，2018年初還有30%的剛需，到了3季度就只剩下了15%。所以我們說，房住不炒是有道理的。現在的房子，主要都是用來炒了。
那麼有人問，什麼叫剛需，這個確實比較難以界定，沒房子不行這就叫剛需，而且還沒有任何替代方案，一個是給子女上學，一個是自己城市落戶，這兩個確確實實是剛需，沒有替代方案，但至於說結婚需要買房，工作單位太遠需要買套房，家裡人不夠住需要買房，這都不是剛需，因為租房也同樣可以解決這些問題，你不願意租房，只是主觀意願問題，而不是沒有解決方案。
換句話說，剛需就是那種，即使確定每年房價跌10%，你也一樣會買房的人，子女上學和落戶，這種事你就沒辦法等，不可能不讓孩子上學。而什麼結婚，房子不夠住這種需求，只要房價一跌，就全都沒了。到時候大家都會算賬，房子價值300萬，一年跌10%就是30萬，而我租一年才10萬，所以先等等看，也就不著急了。
在投資中有2個最簡單的邏輯，第一你要走到別人前面，你後面有人用更高的價格把資產接走，第二，搶著買的東西不用分析，也一定是貴了。在投資中，從不可能出現搶著買還便宜的東西。所以對於投資品來說，一定是別人不要的時候買入，等別人搶著買的時候賣出。反過來說，如果搶著買還便宜，那麼他已經不再是投資品，而變成了消費品。這就好比清倉大甩賣，你買下來也就只能自己用，別想在高價去變現。
所以這就是房地產的現實，他已經逐漸從10年前的消費品變成了投資品，而且是一個大家都在搶著買的投資品，所以一定是貴了。現在能不能升值，那就取決於你買入之後，後面還有沒有更傻的人，於是事情就連在了一起，那些爭搶人口的城市，就是在替之前買房的人在找更傻的人過來接盤。
而那些人口流出，被搶走人口的城市，這樣的傻子已經不多了。所以還是那個建議，如果你是人口流入城市的消費剛需，那就早點買，因為後面還有人要來，價格可能還會漲。如果你是投資，最好就別買了，因為你不知道什麼時候，這種傻子就沒有了。當你把房子挂出去半年也找不到一個來看房出價的買家的時候，那麼你其實就已經變成了那個最傻的人。
這樣的市場，投資是沒有勝算的。至於人口流出的城市，剛需還能不能買？這些地方當然可以再等等，不過恐怕真能等得起的，也就不是什麼剛需了。所以不要欺騙自己，先把自己買房的真實目的搞清楚再說，後面的策略和結果可能完全不同。
責任編輯:辛荷
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