國常會提出部署推進城鎮老舊小區改造。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年6月27日訊】最近，一個詞頻繁被提到，那就是舊改，事情原由就是，國常會提出部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件。關鍵是後面跟了一個投資體量，據說要達到4萬億之多，這就有點嚇人了，大家馬上聯想到了10年以前的那個經濟刺激，也聯想起前年開始的大規模棚改，這兩次記憶都並不怎麼美好，推動房價出現了比較大的上漲。
很多人都擔心舊改會不會像棚改那樣，成為房價繼續上漲的理由，這三年央行通過PSL也就是補充抵押貸款，也稱棚改專項債，在棚改的城市定向投放了3萬億，確實起到了去庫存的效果，但是也讓房價上漲了近一倍，徹底改變了三四線居民對於房價的看法，就在3年前，一提到高房價，大家都還是覺得，那是北上廣深一線城市的事情，至少在三四線大家是安居樂業的，但這一波棚改下來，全國人民已經不能淡定了。高房價已經與自己息息相關。如果沒多買兩套房，好像覺得被時代所拋棄了一樣。
首先，我們要明確，棚改和舊改是不一樣的，棚改是棚戶區改造，是屬於拆了重建，而舊改是老舊小區改造，是對老舊小區水路，電路，燃氣，道路，甚至是電梯的維護和更新，比如北京就準備在2020年以前，在老舊小區加裝1000部電梯以上。按照數據測算，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米。可能會涉及上億人。所以棚改是完全換新的，帶有資產性質的，而舊改是翻新，不帶有資產性質。
其次，棚改和舊改都是惠民工程，出發點是好的，其實棚改已經進行了很多年，也都是相安無事，最近3年的棚改跑偏，主要出在了兩點上1是給錢安置，2是要去庫存，所以給棚改賦予太多的貨幣屬性，於是這才讓民生工程變味了。如果拆房給房，其實也不會造成房價大面積上漲。之所以要給錢安置，是因為要抖個機靈去庫存。結果這個遊戲沒玩好。搞成了大規模房價上漲，去年年中，才馬上糾偏。搞得今年棚改都被否定了。面積大幅縮減了一半。
第三，舊改將成為大型基礎設施建設投資的新形式，之前我們一說投資拉動經濟，就是去修新城，修高速公路，修機場，但是這些地方建成之後也沒有需求，最後效率很低。雖然拉動了GDP，但是卻沒有讓人們的生活水平有所提高，而這次我們換了一個思路，通過舊城改造來拉動投資消費，比如你要給舊小區翻新水電，你得雇佣工人，採購設備吧，還得重新鋪設路面採購電梯，這些都可以拉動投資消費。從而增加經濟需求。而且這個錢花完了，顯然要比去修一條沒車跑的高速公路強多了。
第四，會拉動隱形的居民消費，一些老舊小區，因為條件有限所以限制了大家的消費能力，比如一到夏天就停電，大家就不敢裝空調，沒有電梯，老人們也不敢買太多的生活必需品。還有的小區沒有車位，所以搞得居民都不敢買車。買了也沒地方停。所以當這些問題都解決的時候，添置新的家電，甚至重新裝修，購置汽車也就還成為了可能。
所以舊改的目的更加單純，就是為了投資拉動消費，提高人民生活福祉，所謂的投資4萬億，也都是資金投入更換設備，而沒有貨幣化的空間，所以並不會讓老百姓手上碰到錢，也就不會造成貨幣集中投放的效果。
不過也可能會出現一個現象，就是一些老舊小區改造之後，房價確實會上漲，是因為條件改變所導致的，比如之前沒電梯現在有電梯了，之前電容量不夠，現在擴容了，壓制他房價的缺點被改善了，反而老舊小區地理位置的優勢就顯露出來了，所以購房人也願意多出一點錢，但大家也不要慌，因為被改造的小區價格上漲，就意味著沒被改造的小區可能出現價格下跌，這不是資本決定的，而是偏好決定的。當大家重新喜歡城裡的舊改小區的時候，郊區的房子恐怕就不好賣了。
所以我們判斷的結論就是，舊改大面積開始，也就意味著棚改加速退出，對於三四線城市而言，樓市冷卻的速度將會更快。
