中國家電行業巨頭美的集團公司標識（網路圖片）
【看中國2021年1月18日訊】這兩天，萬科和恆大宣布2020年銷售額均超過7000億元。儘管它們的銷售額增速退到了10%以內，但這個規模無論對它們個體還是房地產行業，都是歷史性的。
之前提到，房地產這個行業今後失去了想像空間，主要指的是蓋房子業務。可即便是蓋房子，也有一種例外，那就是今天要說的龍頭公司。
這種例外，要從「三道紅線」和「兩個上限」說起。它們的定義最近在各種場合被解釋過，不作贅述，簡言之，就是金融資源對房地產的限額供應。因為金融的新使命，是要更多匹配科技產業、健康產業、先進位造業等。
金融資源越是限額供應，越是會加劇「嫌貧愛富」的特性。只要你龍頭地產公司槓桿指標不超，金融機構和投資者肯定優先把錢給你。因為你的規模是別人的5倍、10倍，同樣的額度，為什麼不一次性給一家已經被證明了有償還能力的大企業呢？
今天地產前十名公司除個別外，槓桿率和融資成本都在降低，即便三條紅線都踩中的，也在通過股權讓渡、項目處置等多種方式降槓桿。少數第二梯隊中的優質公司，因為有證券投資者的支持，在市場上也有很強的競爭力。典型莫如龍湖，規模從未進過行業前五，但誰在前線與龍湖短兵相接，誰就如臨大敵。
說到這裡，龍頭公司是未來房地產變局中最大受益者這個結論，應該基本明確了。並且可以預測，未來5-10年，保持10%的複合增長率，龍頭公司的規模體量將是現在的2倍以上。
理想很豐滿，現實卻很骨感。今天這些房地產龍頭的前景，在資本市場上並不被看好。具體表現在，它們創造的業績，和公司的市值嚴重不匹配。
以新晉的7000億銷售額俱樂部為例。碧桂園、萬科、恆大三家房地產公司的市值，分別是2100億港元、3100億港元和1900億港元。其中，萬科是房地產企業中唯一一家市值超過3000億的公司（尚未分拆物業上市）。
而萬科引為學習對象的一家傳統企業——美的集團，2019年營業收入為2700億元，淨利潤250多億元，主要經營指標都不如萬科，但市值卻達到了7200億元之巨，超過了房地產前三強市值的總和！
其實2015年以前，美的市值不到千億，與萬科相當，營業收入僅為後者一半。方洪波接手後第三年，美的通過瘋狂收縮戰線、聚焦主業，堅決的科技賦能和匹配合夥機制，大大提升了經營效率，也收穫了資本市場認可。
可能你要說，美的雖然是傳統家電行業，但是科技屬性要強於房地產企業，的確如此，但即便是房地產類的公司，也有公司的價值非常被認可。例如，在美股上市的貝殼，市值達到了750億美元，基本上相當於萬科+融創之和。當然，貝殼是一家網際網路平臺公司，擁有不同的估值邏輯。
今天，突破房地產價值魔咒，是當下有追求的房企的共同目標。從公司估值的角度，表現最好的是龍湖。2020年龍湖銷售額為2700億元，排不進前10名，只是萬碧恆的1/3，中期淨利潤不到萬科的一半，但市值在地產公司中僅次於萬科，還一度超過3000億港元。
龍湖的相對高價值，除了沒像碧桂園、恆大等公司做過業務分拆上市外，更關鍵的原因在於龍湖業務組合所具備的持續造血能力和綜合盈利能力要高過同行，是僅有的三家投資級房企之一。
不僅僅是商業地產，龍湖集團的物業管理業務、長租公寓業務，都與傳統開發業務的土地-房屋模式不同，更像是現代服務業，具備持續經營和不斷迭代的潛力，這在一定程度上提升了資本市場的興趣。從事這類業務的前提是，企業資金能力要足夠強大，未來進入其中的門檻，會越來越高。
萬科的新業務與龍湖存在一定程度的重合，其在經營效率、財務數據和持續能力上，也處於領先地位。但作為長久以來的房地產標桿，郁亮時代的萬科承載著巨大的期望，也揹負了巨大的壓力。
