【看中國2023年5月8日訊】現在，讓我們對中國的房地產業進行一次真正的大數據分析。
首先，這裡放出來的是從2000年至今的房地產行業經營的現金流情況表，數據來源為中國國家統計局。
2000年至今中國房地產宏觀經營現金流及開發情況一覽（數據來源：中國國家統計局。作者製表）
表格的第1列是銷售金額，第2列是按15%的整體稅負率估算出來的納稅額。這個比例只可能低估，不可高估。第3列是地產商開發投資的「實際到位金額」。這個金額不同于歸入固定資產投資的開發投資金額，它指的是現金流上實際用於購地、建安和管理類等經營性支出。有了這三組數據，我們就可以使用公式：銷售金額-稅費-到位投資額，計算出地產商們的經營淨現金流，也就是表格上的第4列（背景是黃色，以示強調）。
各位可以看到的是，地產商們的經營淨現金流一直是負值！第5列是在建工程，這一列其實就是地產商們手裡的資金，未來可以變現還債用的。第六列是竣工面積。後面的就不詳細介紹了，大家可以自行查看。
接下來我們就對表格數據進行詳細的說明。
地產商們的經營淨現金流從來都是負值，而且還是極大的負數值。這只能說明一件事：從2000年正式啟動住宅商品化至今，房地產商在整體上從未轉移過利潤。地產商將所有利潤都投到了擴大再生產當中，並且這還不夠，還在繼續借債加大投入，因此導致淨現金流的負值逐漸放大。2000年至今，地產商的淨現金流累計數額為65.82萬億。而現今流的負值必須要靠借債來填補，因此，這60多萬億，其實就是地產商們的整體負債規模，略等於地方政府現在的總負債規模。這真是一個數據上很有意思的巧合——地產商跟全國範圍的地方政府一樣，擅長欠債。
就地產商們的年度資金投入數據來說，2021年最高，達到了20.11萬億，這也是房地產業最後的輝煌年份。2022年，房地產市場迅速崩塌，老百姓直接就不買房了，地產商們的現金流因此急劇惡化，百強房企有超過40家債務暴雷，因此2022年，地產商的年度資金投入迅速下降到了14.9萬億，降幅高達25.9%。要知道，地產商們的資金投入可都是硬性投入，雖然地可以少拿，但是工程投入是絕對不能減少的。以前拿的地需要分期付地價的，也必須按期支付。資金投入出現如此巨大的降幅，必然會反映到竣工面積上，因此2022年的竣工面積為8.62億平米，同比2021年的10.14億平米，降幅為15%。今年一季度，地產商們的資金投入是3.47萬億，同比2022年同期的3.83萬億，繼續下降9.2%。這顯示出地產商依然在強行削減支出。
地產商們累計65.82萬億的總負債，換來的是74.64億平米的在建工程。這些在建工程，也就是地產商們的資產。現在我們就來詳細計算一下這些在建工程在變現之後能夠創造多少收入，是否可以覆蓋地產商們65.82萬億的總負債。
50%，這大概是符合實際情況的，並且我們就樂觀地預計，地產商一路上都在按工程進度付款，完全沒有拖欠工程款。單方建安成本就按3000元/平米估算也不會有什麼問題。這樣算起來，在建工程至少還需要投入的建安成本為：3000元x50%x76.46億平米=11.47萬億。這些資產，我們樂觀預計，按照今年一季度的商品房銷售均價10200元/平米進行銷售，同時假定未來市場能維持穩定，一分錢都不會降。這麼算起來，全部資產銷售完畢後能得到的收入為：10200元/平米x76.46億平米=77.99萬億元，而銷售帶來的稅費支出為：77.99萬億x15%=11.7萬億。總計下來，地產商們手裡的全部資產，最多能換來77.99萬億收入，扣除11.47萬億工程費和11.7萬億的稅費，只剩下54.82萬億，根本不足以償還地產商們身上的65.82萬億的總負債，缺口高達11萬億！要補足這個缺口，唯一的辦法就是：政府完全免除地產商們應繳付的大約112萬億的稅費，筆者認為這是不可能的。
目前，中國房地產商的整體債務缺口高達11萬億元人民幣（作者自製圖）
情況大致就是這樣了。在建工程裡有一部分已經完成了預售，不可以再出售，不過地產商手裡也會有一些在建工程之外的持有型資產，這裡就兩相抵消，應該不會有特別差的數值差異。關鍵問題在於：如果房價繼續下行，地產商手中的資產貶值，那麼地產商將更無法償還債務。直接一點吧：中國的地產商們在總體上已經處於資不抵債的地步，也就是已經整體破產，現在這個階段，只是在勉強拖延破產潮的爆發時間而已。
各位，這就是中國式債務風暴的源頭，根本無從化解。而想要化解，除非房價再次整體暴漲20%。但是，如今百業蕭條，老百姓還有承受能力嗎？根本就是不可能的。所以各位，請做好債務風暴來臨的準備吧。
責任編輯:宇真
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