【看中國2023年7月24日訊】2018年博鰲論壇上，綠城管理的總經理李軍公開炮轟地產商：這兩年房子的質量最差，我一直勸同事不要買房。
就像皇帝的新裝，總要有人指出來。但可能像他這麼悲觀的人也不會想到，前面還有一個更大的坑在等著房地產。而他們自己，會成為那個收拾爛攤子的人。
一
2013年的小年夜，李軍是在溫州瑞安的一個派出所裡度過的。
那是他第一次獨立負責項目。瑞安是李軍的家鄉，集團派他回來，本來有衣錦還鄉的味道。但快過年了，卻被農民工圍著討薪，為了證明清白，只能報警把自己「抓」了起來。警方很快查清，項目公司已經按時支付工程款，是總承包公司沒有將其發給工人。從派出所出來後，李軍十分沮喪，第一次主導項目，就踩坑了。
正處在人生低谷的他可能不會想到，未來會掌舵綠城管理這樣異類的公司，並且參與一項艱鉅的工程：收拾房地產的爛攤子。
2021年6月，就在恆大正式爆雷的一個月前，他們在江陰的一個項目裡，小股東中糧信託感覺到危險的逼近。中糧信託啟動了應急方案，派人入駐做盡調。之後用最快時間，在當地政府的支持下增持股權比例，成為項目的大股東。雖然控股了項目，但留給中糧信託的，其實是個爛攤子。一期的700多套房，已經賣掉將近500套。錢早就被挪走，銀行也早已斷貸，農民工工資也發不起。
剛當上大股東的中糧信託沒有蓋房經驗，他們想到了代建。綠城管理收到了邀請來幫助項目「紓困」，調研之後，接下了任務。但沒想到的是，他們遭到了原項目團隊的瘋狂抵制，比如項目文件被藏了起來，最後急眼了，原團隊甚至半夜用膠水堵了辦公室的鎖眼。
綠城管理只能用行動來征服對方。他們做的第一件事，就是一家家拜訪被欠款的單位，參建單位、廣告公司、材料商，一家一家溝通，最終與60多家供應商簽署了諒解備忘錄。
拿著這份備忘錄，他們轉頭去尋求政府的支持，並最終爭取了近2個億撥款，解決了農民工工資。最大的死結打開，銀行方面的開發貸也就能順利推進了。銀行給了項目3個億額度，綠城管理拿到第一筆貸款，轉頭就付了工程款和材料款。
人心安定，開發就此完全正常化。2022年10月，項目已恢復銷售。之前的團隊對此心服口服，綠城管理留下了很多原先的工作人員，因為他們比別人更清楚項目的坑在哪裡。
盤活一個項目，不亞於複雜的外交布局。筆者的好友包叔說：「這不是蓋房子，這是人情世故。」
一切都是值得的。最重要的是，這個世界上從此少了500多個傷心的家庭。買的時候是恆大，交的房是綠城，業主們甚至因禍得福。
二
前幾天在小紅書上看到一個成都女孩的故事，在收房遙遙無期後，她選擇住進爛尾樓。家裡只通了水，沒有天然氣，也沒有電，她接了工地的臨時電，不能開大功率電器，大熱天也不能開空調。但她還是把家裡裝修得很溫馨，還放上一束花：好在我總算是有家了。
昆明和鄭州，有不少人住進了沒水沒電沒窗戶的爛尾樓裡。爛尾樓對普通人的打擊，實在是太大了。但有個數字很殘酷，截止到今年5月，全國共有1114個「保交樓」項目，交付率僅為34%，剛剛超過三分之一。要知道，這些項目已經匯聚了地方政府所有的最優資源，但想救人，必須得有過人的能力。
前段時間有個新聞，兩位中國登山者在衝擊珠峰的路上發現了一位昏迷的同胞，他們放棄登山，請自己的夏爾巴人把傷者背下山。他們拿命嚮導，只成了故事的配角。夏爾巴人讓我印象特別深刻，在平常人多帶瓶水都困難的地方，他們竟然能把人背下來。約翰•霍普金斯大學曾做過研究，夏爾巴人血液中血紅蛋白的濃度高、血壓低，哪怕在低氧環境中，他們的心肺功能依然強大。
綠城管理現在就在扮演夏爾巴人的角色——把昏迷中的同行，一個個背回去。上市三年以來，他們的淨利潤依然以每年30%的速度增長。之所以有這樣的能力，是因為他們是從最苛刻的市場里長起來的。
李軍當年操盤的項目就是在溫州房價下跌超30%的大背景下順利交付的，這個團隊至今與委託方和購房者還保持著極好的互動。
綠城管理成立的初衷是做保障房，給失去住所的人蓋房子，要習慣把工地打開，接受業主的監督，要去探索他們的居住習慣和風俗，要保證質量，還要控製成本。作為最大的保障房代建企業，他們的規模是2-9名的總和，某種意義上，綠城管理重新定義了保障房。所以，當他們開拓商業代建時，發現自己簡直是在降維打擊，要求再高的委託方，也不可能比安置保障房的業主更苛刻。
2021年，廣州有一個項目的開發商爆雷後，銷售陷入停滯，當時已經賣出了1200多套房子。幸運的是，政府凍結了監管賬戶。出於維護穩定的目的，當地領導建議債權方進行項目重組，只提了一個要求：只有綠城進來，項目才能重新激活。
債權方趕緊把綠城管理找來，他們算了下，工程做到竣工交付，其實只需要8個億，而監管賬戶上還有8億2000萬。就這樣，項目被重新激活。2023年4月，銷售重新啟動。綠城不僅代建，還帶來了自己的品牌和產品體系，等於給項目做了升級。
爛尾樓的本質，其實是信任危機。當信任成為稀缺品，項目就成為死局，開發商越陷越深、購房人拿不到房子、供應鏈拿不到工程款、金融機構也被困其中。
綠城管理的最大作用，就是能作為破局者，調和危機，並通過輸出品牌和信用，重新激活項目。只有重塑生產線，殘次品才有回爐加工的可能。
三
編劇汪海林曾經說過，在所有合作過的投資人當中，最懷念煤老闆：因為他們從不干預我們創作。
金主們掏錢，之後的一切交給綠城管理這樣的專業代建公司，所謂的「金融機構接管+委託代建」的模式，目前看來是解決爛尾樓的最有效的手段。綠城管理介入後，不僅能讓項目起死回生，而且引入綠城品牌，讓很多項目比原來還更好賣了。
連續做成了幾個紓困項目後，綠城管理成了一些地方政府和金融機構眼中的救命稻草，訂單源源不斷湧來。領導也看在眼裡，過去幾個月，李軍幾次被部委邀請去做「保交樓」的經驗分享。
在人生的高光時刻，他們做了一個讓人蠻意外的決定：開源。
綠城管理把這些年積累的代建經驗標準，完全公開。項目代建全程被拆分成了6大階段、23個服務動作，他們把每一個動作拆分成不同場景，服務的時間、牽頭部門、服務內容，都寫得明明白白，甚至細到怎麼做存檔管理要求，生怕別人看不明白。這套管理標準和操作手冊，被命名為：登山模型。朋友包叔說，換個名字可能大家更容易接受：《手把手教你做房地產》。
綠城管理這些年做了1300多個項目，他們踩過的每個坑，解決辦法都寫在模型裡了。
開源的決定一開始遭到了內部的反對。有些老員工感到心疼，覺得憑什麼把公司的核心數據免費送給別人。李軍就會和他們說特斯拉的事情，2014年6月，馬斯克在特斯拉官網上公開宣布將免費公開特斯拉所有專利。特斯拉總部內曾經有一面專利牆，馬斯克將它們全部摘下來了。
不管大家願不願意承認，現在的新勢力以及電動車普及，和那面專利牆的倒下都不無關係。對於綠城管理來說，靠一己之力，很難把所有殘次品都拉回生產線。哪怕他們已經是代建的龍頭企業。只有把同行都發動起來，把爛攤子收拾好，才能往前走。
在這個過程中，標準、流程和模式就能建立起來。眼下房地產的困境，不是技術的問題，而是整個商業模式出了問題。就像當年魯迅說的：學醫救不了中國人。
想改變房地產，要必須重寫底層代碼。綠城管理甚至把登山模型做成了一個APP，作為餓了麼的金牌用戶，李軍一直希望做一個透明的平臺，商家是否出餐、外賣員行至何處，售前、售中、售後全流程清晰可見，還能對商家和騎手進行評價。
登山模型APP中，從團隊入駐到撤場，整個流程面向委託方和業主開放，每個節點裡誰去做、做什麼、結果是什麼，可以通過APP看到。
綠城管理是希望登山模型成為ChatGPT那樣的顛覆性產品的，人工智慧訓練大模型需要餵數據，房地產其實也需要餵數據。他們已經把18年來的項目數據餵了進去，踩過的坑、虧過的錢、收到的投訴，都是真實的數據。
因為自己淋過雨，就總想給別人撐把傘。等數據餵到一定量級，就會產生質變。
到那時，房地產的作業方式會被徹底改變。
