【看中國2023年11月27日訊】大家已然知曉，上海的豪宅市場的單元底價已經在11月被跌穿了。
可比起上海，北京市場似乎更慘一些。
9月份「認房不認貸」政策帶來的成交量上漲，迅速回落。十月份北京二手房網簽剛剛過萬，環比下降了25%。
面對短短一個多月時間，暴漲的兩萬套庫存，北京房東們的辦法只有一個：降價。
太陽公園一套去年5200萬上架的房子，調整了五次，最近降到了4700萬；朝陽公園附近老牌豪宅，一套今年三月能挂3000萬的次頂層，現在賣2550萬就能賣。小區內降價一兩百萬的豪宅隨處可見。
一家房企高層購入不到一年的房子，還一直掛著賣不掉。他說能賣掉就降槓桿還貸款。
北京和上海的二手房都在砸盤。北京不同的地方在於，二手房把新房砸得開始降價了，只是上海還沒上演的那一集。
最近的北京新房市場，一手豪宅的退房率變高了。從金輿東華、到中信城四期，到手的單子隨時會飛。因為不斷入市的低價二手房，給了新房不可能給到的折扣。
改善新房也多了一大批特價房源。開盤均價8萬5的崔各莊曉風印玥，拿出了一批單價6.9萬的房源；後沙峪建發觀雲135平米的特價房，原來賣733萬，現在賣659萬；西紅門橡樹灣開盤單價6.2萬，最新特價：5.7萬。
豆各莊沁園最便宜的一套是120平的二層，一口價580萬，單價只要4萬8，和之前的均價6萬3相比，相當於打了七六折。因為附近的二手次新房富力又一城，掛牌均價都降到5.5萬了。
一位開發商說，降價的原因是為了年底衝刺指標，北京的客戶基數足夠厚，降價還是能賣掉房子。但其實不只是在北京，他們各地項目都根據市場情況，申請了部分房源折扣。有的效果不錯，有的沒有起色，甚至同一城市不同項目，折扣效果都不一樣。
問他有發現什麼規律？他總結了下說，偏剛需的板塊好一點，偏改善的板塊效果比較差。剛需有結婚、孩子上學的迫切性，而改善看到房企在板塊內爭相降價，反而不著急買了：觀望心態太濃。
那麼深圳呢？
一個多月前 「認房不認貸」剛剛出臺時，市場還不是這樣。當時，開發商的幽怨是剛需不買房，沒辦法給改善騰出房票，於是二手房庫存形成了堰塞湖。一家深圳的開發商告訴說：置換的熱情還在，接盤的韭菜卻沒有了。
但短短一個多月時間，市場形式就再次發生了變化。剛需在開發商降價的大背景下，開始出手了，但改善客戶卻觀望了起來。
11月初，深圳柏奕府官微發布了一張聲明，宣布取消當天的公證搖號程序，原因是從公示開始到搖號前的三天時間裏：無意向客戶登記——這可能是深圳龍華第一次出現零認購新盤……
過去，龍華一直是深圳買房的熱門區域，生活成本低、便捷的配套以及深圳中心的區位，被大家調侃為「宇宙中心」。一個又一個地王頻現，短短几年間，龍華的房價就漲到了7字頭。
三年前，龍華新房供應8145套，成交了7290套，去化率90%。三年後，龍華成為了深圳新房庫存最大的區域。截至11月，深圳新房庫存量已經超過了5萬套，去化週期19個月。而深圳新房庫存的五分之一就在龍華。
柏奕府是兩年前的改善項目。當年均價7.4萬/平，這次開盤備案價最低打8.5折，還給4個點佣金。相當於，去年買的客戶，直接損失100萬。
折扣力度放在去年挺大的，放在今年就很一般。今年，龍華的新盤都卷瘋了。價格戰打得如火如荼，85折是普遍折扣。和奕府、富基雲瓏府的案場折扣都低至85折。如果加上佣金、返點等，折扣最低至七七折。
就在柏奕府開盤一週前，龍華另一個項目和奕府宣布85折出售，並且給中介的佣金漲到8%。有人算了下，賣出一套，到手的佣金42萬起。中原地產宣傳佣金的海報上寫著：卷王駕到，麻煩讓一讓，不想誤傷。
去年，龍華很多新盤都還要加每平米三四千的裝修費，今年基本送簡裝還打折了——因為二手房，也在降。
前幾天，龍華龍悅居一套63平米的兩房成交了，它的價格讓很多深圳人破防：這套房子的指導價是527萬；兩年前，它的成交價在720萬左右；半年前，它的成交價是468萬；而最近，它的成交價是：300萬——也就是僅半年時間，這套房跌去三分之一；兩年時間，跌了60%……
官方統計局10月的數據，70大城市有56個城市新房價格下行，二手房有67個城市下行，創造了最近幾年的記錄。
除了一線城市，現在很多城市已經沒什麼可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一線城市，10月份，北京、上海、廣州和深圳二手住宅環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%：一線城市也繃不住了，信仰開始塌方……
看完統計局的數據，有一喜一憂。憂的是8月末開展的救市政策，藥效顯然在快速消退。喜的是，統計局的數據跟房產市場一線的感受，之前有巨大的溫差，現在：終於實現了「神同步」。
11月22日，深圳調整了二套最低首付比例，不管是過去要七成首付的普宅，還是8成首付的非普宅，都降到四成。
今年3月份前，經常有深圳的朋友問我，什麼時候出政策？慘成這樣該出政策了吧？這半年來，他們已經不問了。
房價跌破二手房指導價了，終於取消了指導價；改善普遍降槓桿，終於認房不認貸；新房都賣不動了，終於降首付比例。
這個矯枉過正的行業，愛，總是姍姍來遲……
