【看中國2024年5月31日訊】整整二十年前，當時還是順馳創始人的孫宏斌，2004年第一次參加博鰲論壇。
孫總是眾矢之的。因關注度太高，他上午30分鐘的發言改成問答，並延長至一個小時。他說，2004年要完成銷售回款120億。當場，王石不點名地指責：這是吹牛。有網友發起了「順馳會不會走向毀滅」的投票。反對票只有一張，還是孫總自己投的。
在這年更早的2月，萬科在深圳雲海山莊召開務虛會。財務總監王文金髮言說，萬科可能在10年內達到千億銷售規模。王石當場評價王文金的發言，是年輕人頭腦發熱：在搞大躍進。
與孫總一樣，富力李思廉也是第一次參加博鰲論壇。他看著被四處夾擊的孫總，補刀說如果孫總今年能做到100億銷售額，那就是萬科和我公司銷售額的總和：的確是地產行業第一了。
參加完論壇，孫總有點難受。他說這天我一晚上沒睡好，心裏尋思——「我沒得罪誰呀……」。老孫當時還是太年輕，不知道「悶聲發大財」的祖訓。
比當時中國房地產銷售額第一的公司，也是第一家銷售額過百億的公司，默默無聞，甚至沒有參加那個論壇。
一
2004年，順馳完成了92億銷售額，萬科這一年的銷售額，是91.6億。
當時，閩系開發商還沒有冒出來。風頭最勁的，還是廣東幾家企業，富力、雅居樂、碧桂園、恆大，以及合生。他們被稱為「華南五虎」。銷售額最低的是恆大，只有14億。富力、雅居樂和碧桂園的銷售額，分別是64億，45億和32億。
銷售額最高的，竟然是最為低調的那家——合生。老闆朱孟依不參加任何行業活動，也不見記者。但他的合生，在這一年不聲不響地賣了100億，成為中國第一家邁過百億關卡的房企。
他的第一個項目華景新城，是廣州天河的一大片農地。拿地後沒過太久，政府就把那塊地圈入了市中心的規劃中。之後合生將社區概念引入了廣州，「隱梁、隱柱」這些概念也是他們提出來的。這個項目後來大賣。之後朱老闆又用同樣的模式，開發了駿景花園、帝景苑等。他的掘金能力一次次被驗證後，開發模式很快又copy到全國其它一、二線核心城市。
登頂中國TOP 1房企的那兩年，合生在廣州一個城市的開發規模，相當於萬科在全國五大城市的總開發規模。廣州的利潤，也超過了萬科在五大城市的總利潤。驕傲的王石那些年一直在diss順馳，但說到朱老闆，竟然相當恭維：合生才是隱形的地產航母。
萬科戰投部後來特意研究了合生，他們在報告上寫到：合生在土地儲備上有超前眼光，緊扣城市未來發展熱點，有效降低土地成本，獲取豐厚投資回報。
不過，登頂幾年後，在房地產高歌猛進的時代裡，合生銷售額一直在100億門檻邊徘徊。外界開始對合生有戲謔和質疑，是「掉隊的隱形航母。」
有那麼幾年，房地產圈有著五大未解之謎。比如樓市泡沫什麼時候破裂、王石到底看上田樸珺哪一點、王思聰下一個女友長什麼樣、孫宏斌的錢從哪來的，以及：合生為什麼掉隊了。
2021年，中國房地產銷售額創下18萬億歷史記錄。融創合約銷售額近6000億，萬科合約銷售額6200多億，華南五虎中的富力，銷售額也有1200億，而合生這一年銷售額是：230億。
再瘋狂的盛宴也有落幕一刻。狂歡過後，就是無盡悲涼。央行的三道紅線政策及市場的轉向，讓踩上風火輪的地產商們，瞬間被打回原形。很多地產商一夜回到「解放前」。
可一直被貼著「掉隊」標籤的合生，卻依舊是三道綠線。2023年，合生營收達到了342.92億港元，期末核心利潤23.14億港元，同比增長了114%。
一家機構推出的房企利潤榜裡，前十名滿眼都是國央企，純民企只有2家，其中一家是合生。
二
前兩年，杭州第一豪宅大平層團隊去北京取經。他們跑了一圈，回來說，帝都的真豪宅不多。霄雲路8號，是其中最值得學習的一個。
無獨有偶。去年去成都學習中國最傳奇的豪宅麓湖。跟麓湖設計總聊天，問他們去中國哪些豪宅學習過。他們說國內看的不多，但北京看了一個，那就是：縵合北京。
縵合北京的前身，就是霄雲路8號。
作為北京第一代頂級豪宅，2009年北京均價每平不超1.5萬元時，霄雲路8號開盤價就是8萬了。他們喊出的口號是：始於8萬，不止18萬。
當豪宅也開始高週轉了，合生一直還是很慢，銷售也不急，霄雲路八號細水長流，賣了十幾年，貨值還有數百億。這讓他們有工夫去做更新迭代的事情。2018年，合生的二代朱桔榕請來85歲的安縵酒店創始人Adrian Zecha，雙方在霄雲路8號打造世界首個MAHA住品類作品：縵合北京。
縵合北京把房地產拉回了手工業時代，單單天花板格柵這一項，就需要5個熟練工人花費280小時才能製作完成。業主腳下的每塊木地板，都是選用俄羅斯西伯利亞終年嚴寒之地所產的白橡木原木。在成為地板之前，它們需要養護3-6個月、做4次平衡乾燥，再採用德國進口膠黏接。
諸如此類，縵合的銷售能講上好幾個小時。縵合北京很快成為北京豪宅的天花板，連特斯拉的馬斯克訪華，也是在縵合北京的會所跟朋友吃飯。
這一輪殘酷週期裡還活著的民營企業，其實沒有什麼秘密。幸福的家庭是相似的，把安全作為最高追求。合生不怎麼上財務槓桿，強調絕對的安全線，只做很簡單的事情：高端物業，核心城市，住宅和商業雙賽道並舉。
長期堅持下來的事情，才叫戰略。
從合生銷售額城市分布看，住宅產品主要分布在一、二線城市。70%的銷售額來自高端的縵系產品。上海縵雲項目，一年不聲不響就賣了151億。
上海縵雲在楊浦濱江。在這個板塊裡，縵雲開到了12.1萬/平米的價格，把楊浦濱江的新房均價，拉到了和虹口、徐匯濱江差不多的水平。合生說，今年縵系產品還能為公司帶來至少210億以上的銷售額。
他們超過80%的商業地產項目，也是分布在北上廣深。北京朝陽合生彙集合了大量網紅店舖，一到週末，好像整個北京的人都來朝陽合生匯了。有媒體寫自己去參加一場新書發布會，走廊上烏泱烏泱全是人，B1與1層之間的直梯也站得滿滿噹噹。身處嘈雜的人群中，能聽見附近一位大爺鏗鏘的聲音傳來：三十年前，王府井也這樣。
2023年，北京朝陽合生匯銷售額超60億元；上海五角場合生匯年銷售額超50億元，單日客流最高達20萬人次以上。截至2023年底，合生商業板塊業務遍及北上廣深等十多個主流城市，擁有100多個商業地產項目，已建成運營項目面積超過500萬平方米。
今年，合生新的商業品牌——超極合生匯也將正式入市。這個落址北京昌平的合生匯，將是北京最大的新概念綜合體。
這兩年，「不思進取」的定義生生被合生這樣的企業給修改了。本身槓桿就不高，他們還在降負債。過去幾年，他們以每年平均100億的水平降負債。
房地產從錦標賽變成淘汰賽了，大家突然明白了朱總早年間說的那句話：規模有時會帶來災難，質量比規模重要。
責任編輯:宇真
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