中國住房和城鄉建設部提出研究建立房屋養老金制度。（圖片來源：STR/AFP via Getty Images）
【看中國2024年8月28日訊】近日，中國住房和城鄉建設部提出研究建立房屋養老金制度，並在全國二十二個城市試點。這一消息迅速引發民眾的關注和質疑。雖然官方強調此舉不會增加個人負擔，但許多民眾仍對房屋養老金的資金來源、管理以及是否會變成某種二次收費的政策感到不解和擔憂。那麼，專業人士對此是怎麼看呢？以下請聽本臺記者凱迪與兩位專家進行的討論。
記者凱迪：8月23日，中國住房城鄉建設部副部長董建國在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，目前在上海等22個城市正開展試點。不過，住建部並未就房屋養老金資金的主要來源和用途、管理模式、增值運作機制等，提出明確的實施方案或指導意見。就此，我們邀請旅美前上海民營企業家、熟悉房地產領域的胡力任，以及經濟與時政評論人士秦鵬一起討論一下這個話題。
首先，中國政府一直在努力推廣房產稅，但這麼多年來，房產稅也只在少數幾個城市試點，現在又突然推出「房產養老金」的政策。請問兩位，官方推出這個政策的背景是什麼？目的是什麼？
秦鵬：有兩個主要的原因。第一個就是，最近幾年在網際網路上，有（消息）很多的房子突然間會有大面積的牆體剝落或者是出現其他的問題；另外一方面，中國的房子被爆出來實際上真正的使用壽命是30到40年。而現在，中國面臨大量的房地產存量房已經快到了使用壽命的這個時間了，也就是說大量的房子將來也會跟著出問題。官方的數據是到2022年的時候，已經有20%的房子是到30年了。在這樣的情況下，中國當局需要去解決維修房子的這個錢怎麼來這個重要的問題。
原有的這種情況下，我們看到是有一個房屋專項維修基金，是在買房的時候繳納的錢，實際上是一筆很小的錢，就是原來相當於房子建安成本的大概5%到8%。而且有很多的錢實際上沒有收回來，並且大部分是由當地政府代管的。政府管理這類的錢，我們知道，它是有很大的黑箱作業、漏洞。另外，如果房子出問題，其實是很難去找政府去報銷的，所以最後出現很多的問題。那在這樣的情況下，中國當局就開始試圖去解決這個難題，看起來是要建立一個個人賬戶，還有一個公共賬戶。現在所關注的，實際上就是公共賬戶的錢由誰來出的問題。
記者凱迪：好的。那對這個問題，胡力任先生，您有什麼要補充的嗎？
胡力任:因為我來美國之前，一年多曾經經歷一個小區維權的事件，我是參與者、負責人。中國的房產維修基金很多人認為是一筆很小的錢，但是當你瞭解到它的內部實質的時候，你會發現這個錢是非常大的。我這樣來計算一下，打個比方，上海有3000萬人口，目前上海平均每個人的居住面積大概在30到40平方米左右，再乘以每平方大概有70塊錢左右的房產維修基金。這樣算下來，整個上海的體量大概在5、6百億左右。
記者凱迪:您說這個資金的額度達到5、6百億？
胡力任:對，就上海一個城市大概在5、6百億，整個中國整體加起來應該接近上萬億。按照這個比例來說，這個錢不是小的錢。目前的房產基金的管理模式是怎麼樣的呢？按照規則，應該是小區的業委會與物業、與當地的政府，也就是街道、社區這一級，把這個錢存在一個公共賬戶。比方說像我們小區，我離開的時候大概有3000萬左右的錢就存在一個監管賬戶裡面。這個錢中央政府是不能動的，它沒有權力來管理這個錢。這個錢其實是基層政府的一塊肥肉。因為銀行同業之間有競爭，它需要去拉存款。這筆錢你存進銀行的時候會有返點，當地的政府領導自己私人就拿到了這些錢。
一旦政府成立房產養老基金，其實這些錢全部都是統籌了。那麼，這塊蛋糕就拿捏在中央政府的這些官員手裡。它進入統籌以後，「老破小」的房屋它也用這些統籌基金，而有很多的新房，它本身維修費用相對比較少，也用這些基金。所以，政府把這些壓力就分攤了。而且,當這個維修基金低於30%左右的時候，這些業主要自己再拿錢出來，再補充到這個維修基金裡面去。
我看，這個事件的本質是一個掠奪。因為進了中央政府的統籌監管賬戶以後，我們老百姓、這些業主就沒有辦法去監管這些錢了。所以，這個現象其實一個從私有制到公有制轉化的一個過程。
記者凱迪：您剛才講的這些也是我們接下來要討論的問題。我們看到，在新的政策宣布之後，輿論反響激烈。雖然官方反覆闢謠，宣稱公共帳戶將由地方政府籌資，但民眾仍然擔心，在地方財政窘迫的情況下，公共賬戶的錢從哪裡來？我也想請二位分析一下，你們覺得這個公共賬戶的錢會是怎樣的一種籌措方式呢？
秦鵬：我覺得就會像電影《讓子彈飛》裡面的那個黃四爺他們一樣，當地的惡霸土財主先出錢，然後是騙窮人們出錢，最後把窮人的錢再瓜分掉。目前，中國政府肯定是沒錢，但它既然宣稱公共賬戶是由政府來出，它也一定會裝模作樣拿一部分錢出來。但這個比起真正需要維護的錢，比如說上萬億，這樣的錢實際上是杯水車薪的。但最終目的還是會想方設法騙更多的企業或老百姓，把這個錢給填進去。我覺得，最終一定是這樣子。
記者凱迪：你覺得最終還是」羊毛出在羊身上」，對吧？
秦鵬：毫無疑問是這樣的。
記者凱迪：那胡先生的意見呢？
胡力任：其實，現在的房屋維護基金都是在各個地方的賬戶裡面，存在各個銀行裡。假如說把這些錢合併起來存在一個共同的賬戶裡面，由政府來監管、分配，那麼我想政府是不需要出錢的。目前所謂的私人賬戶，其實是一個虛擬賬戶，只是告訴你在這個公共賬戶裡面，你有多少錢。我想，現在輿論上宣稱的「政府來出錢、來建立公共賬戶」是在欺騙老百姓。
秦鵬：那你認為，最終政府的目的是要去動用個人賬戶的那個部分拿來做統籌，對吧？
胡力任：對，這個錢本身就是統籌的。比方說，上海以前有幾千個賬戶，它把這個錢全部歸攏在一個賬戶裡面。
秦鵬：全國的這個上萬億最終會由各個地方政府像個人養老金一樣，最終做全國性的統籌，對吧？
胡力任：對。
秦鵬：那我明白了。官方現在所謂的這些」闢謠「，說個人賬戶就是個人賬戶，做各自小區的維護，其實這種說法是騙人的，對吧？
胡力任：對，你根本沒有一個個人賬戶的，你到銀行去查，查不到賬戶的，只是告訴你，你的個人賬戶是虛擬的。
秦鵬：感覺官方在做一個輿論戰，但最終盯著的是大家這個上萬億的個人賬戶裡的錢，而且也盯著說，未來這筆錢消耗光之後，像收稅一樣，最終也要讓你再去繳納個人賬戶的錢。
胡力任：對的。按照統籌的比例，我們小區是這樣的，就是用到30%。我們大家都在交錢進去的，把另外的70%要補足。那麼，將來政府可能會提高到50%。當這個賬戶到50%左右或者到60%左右，那麼我們大家都要交錢進去。所以不存在個人賬戶，只是有一個大的公共帳戶，它就能解決這些事情。所以政府不需要出這個錢，政府也不可能出這個錢。
秦鵬：我看之前有的媒體報導說，中國普遍性地放著這個個人帳戶，在需要的時候，能動用的比例是不到10%的。像山東，它能動用的比例是百分之三點幾。也就是說，即使小區確實想做一些維修，它其實也是經常拿不到這筆錢的。所以，也許最後可能只是小區想方設法由業委會或者物業再去籌一筆錢，去解決他們真正需要的維護費用。
我當時還奇怪，你讓大家動用起這些錢來更容易不就可以了嗎？為什麼現在「腳出了問題要去醫頭」，要去增加一個公共帳戶呢？看起來，它最終惦記的還是這筆錢要由中國政府最終來去做一個更大的全面性的統籌。
記者凱迪：我想繼續問一下，那麼根據中國住房和城市建設部的數據，截止到2002年底，中國有接近20%的城鎮房屋建成超過30年，進入使用年限中後期了。那麼他們預期到2024年後，將有近八成的房屋成為「老小區」，也就是說，房屋狀況存在像結構安全隱患，屋面滲漏，設施老化等等這些問題。那麼在中國房屋整體質量並不樂觀的這種情況下，你們覺得這個房屋養老金制度,是否能夠解決現在所面臨的這些困境呢？
胡力任：我覺得，在中國做任何事情都是政府一家獨大。到了30年、40年以後，這些小區的維修的量越來越大以後，我想中國政府是不可能出錢，最終出錢還是老百姓。作為一個統籌的話，老百姓其實增加了一筆非常大的負擔。假如說，讓你繳你不繳，那麼政府會採用一些行政手段，甚至於會採用一些刑事手段來對你進行懲罰。
記者凱迪：秦鵬，對這個問題能夠總結一下你的看法嗎？
秦鵬：有人說，中國的養老金其實是一個「龐氏騙局」。那同樣的，現在這個房屋養老金，我覺得也是一個「龐氏騙局」。因為現有的情況下，中國的房地產400億平米的建築面積，它整個的建造成本在未來幾十年最終需要50、60萬億，這麼龐大的一筆錢去做各種各樣的維護。所以現有的情況下，個人繳納的賬戶裡邊的1萬億是遠遠不夠的。我覺得，中國政府一方面惦記著大家繳納的個人賬戶裡邊的這筆錢，另外,其實是惦記著將來一定會通過各種強制性的、法律性的方式，去想方設法榨取房屋擁有者身上的錢。這也是一個非常龐大的、邪惡的「龐氏騙局」。
記者凱迪：好的，謝謝兩位的分析。
