清明“小长假”没能阻挡京城楼市回暖态势。来自北京市住建委网站的最新数据显示，清明假期（4月2日至4日），全市住宅网签总量为550套，其中新房成交462套，二手房成交88套。与去年清明假期481套的网签量相比，上涨了14.3%。
记者近日到通州、大兴两区在售楼盘进行调查发现，2012年以来，北京商品房均价已连续两个月小幅回升。在2011年12月下跌至最低点的2.4万元/平方米后，今年前两个月每平方米的销售均价分别升至2.42万元和2.428万元，价格连续两个月微扬。
业内专家指出，通州、大兴区域量价回暖得益于刚需的拉动。主要有两个因素，一是信贷政策对刚需首套房利率宽松，维持在基准利率以下；二是开发商降价销售，两个因素使得刚需购房者的经济压力减少。
通州、大兴降幅同比超20% 量价正回暖
目前，大兴区商品房均价为15325元/平方米。据北京中原地产的统计，这一数据相比去年同期的下调幅度达到了24%，明显超过整个北京市7.9%的跌幅，降价幅度之大直接导致成交量的攀升。
在3月中上旬北京商品住宅成交套数排行前8名中，大兴项目占了4席。其中，龙湖时代天街，以12439元/平方米的均价成交了138套，位列第二；鸿坤理想城均价18824元/平方米，成交110套，位列第四。
与大兴情况相似的是通州。中原市场研究部总监张大伟认为，截至2月12日，2012年年内通州新建住宅成交均价为15750元/平方米，比最近几年的最高点（2011年一季度的20124元/平方米）下调幅度则高达21.8%。据悉，通州2009年至今，有400多万平方米的住宅开发面积，9成以上的项目土地成本在每平方米5000元以下，意味着大部分开发商能够承受相当程度的降价。
3月25日，记者来到通州城区的富力金禧花园的售楼处，得知目前在售的楼盘为7号楼，3月18日刚开盘。大厅一侧摆着一排销控表，开盘仅一周，销控表上显示的用红色标出的已签约售出的房源已占8成以上。在记者停留的约一个小时内，现场约有四五十人在看房。
销售人员宋海伶告诉记者，自开盘以来，该楼盘销量很好，目前位于中层的房源均售完。
就在售楼处二层，记者见到了正在参观样板间的王先生。他一边仔细查看样板间的格局和装修，一边与销售人员详细计算首付和月供金额。王先生看中的是7号楼2单元的702室，系东南朝向的两室两厅户型，建筑面积为87.55平方米，均价20958元/平方米。
王先生看中的这套房子总价约180万元，而富力金禧花园在此基础上还有两重优惠，搜房会员享受2万元抵15万元的优惠，在此基础上房价再打91折。此后又进行了一些优惠，最终的购房款为148万元，为优惠之前总房款的80%，其实是变相打折近两成。
交谈中，王先生反复讲的一句话就是，“现在看好房子，只要能负担得起就出手，来回观望没有意义”。
王先生祖籍安徽，在北京工作6年，供职于一家事业单位的研究机构，在海淀区四通桥附近上班。当记者询问为何考虑在通州购房时，他回答道：“通州房价回调幅度大，现在还算能接受。”他同时坦言，目前唯一的顾虑就是上班时间问题。
京城房价总体仍将回调 首套信贷放松
记者在走访通州、大兴在售新楼盘时发现，目前首套房的贷款利率又进入到打折时代。经历了去年的基准利率上浮10%，再到回归“基准利率之内”，事实上目前不少开发商都在与合作银行联手，9折优惠并不新鲜，更有的能获得85折优惠的待遇。
北京房地产协会副会长陈国强对记者解释，目前从房地产政策层面来看，仍是持续调控，央行提出放松首套房贷利率，不得超过基准利率，而此前则通常是基准利率上浮10%，这实际上是一种纠偏措施，保证首套房的刚需购房者。
对刚需群体的购房需求，政府此前一直表示给予支持。在今年全国“两会”上，央行副行长刘士余在新闻发布会上明确表示，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，确保首套房实行差别化利率优惠，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。
假设购买总价150万元的首套房，计划贷款期限20年，按照目前最低的85折利率计算，与去年首套房贷利率上浮到1.1倍的情况相比，总房价下降了10.7%。可见，首套房贷政策的松动给刚需人群带来的购房实惠是显而易见的，部分刚需已被撬动。
不过，当记者向售楼处工作人员询问，首套房的贷款利率是否有折扣，得到的答复是：“基准利率，目前全北京都没有开始有折扣。”
刚需拉动楼市回暖
记者发现，2011年大兴区房屋成交均价降幅达16%，而且仅从下半年看，该区域13个热点项目中均价下降10%以上的项目就有7个。
2012年1月，大兴商品房均价跌至调控后最低，为14996元/平方米。不过，2012年以来，价格未有持续回落的趋势。总体而言，今年1月~3月整体价格稳定在低位，基本维持在1.5万元/平方米左右，个别楼盘甚至呈现出缓慢上升的态势。
北京房地产交易管理网的数据显示，截至3月25日，3月份北京纯商品住宅(不含保障房)网签总量为4026套，3月的前三周中各周网签量呈现逐步上涨趋势。大兴作为南城重点开发的区域，楼市热度持续释放，区域刚需盘畅销。截至3月25日，大兴区3月商品房住宅成交达到了1016套，总成交量占据全市成交套数的比例达到了21.5%，成交均价为每平方米16012元，环比微涨。
对于通州、大兴新楼盘成交量回暖，价格也略有上扬，北京房地产协会副会长陈国强对记者表示，总体来看，北京的房价还未调整到合理的区域，仍存在下调的空间。
他对记者说，现在北京楼市成交量上升，主要有两个原因，一是房地产商的打折优惠，价格确实有所回落；二是，信贷政策有所宽松，这对刚需购房者而言，负担减轻不少。
对于3月以来通州商品房成交量的复苏。中原市场研究部总监张大伟则称，可以看到，通州的发展利好是刚性的，房价回落也是实际存在的，短期内通州成交量还将继续升温。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:投资者报
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