【看williamhill官网 2013年11月03日讯】
低地价催生房产泡沫“三旧改造”土改新尝试
williamhill官网 处于何种经济增长模式，这是我们近些年一直讨论的问题。williamhill官网 的经济增长模式一直被视为东亚模式，与传统的日韩东亚模式确有很多相似之处，都是高投资、低消费、高出口，投资依赖、出口依赖。东亚模式本就是全世界经济增长模式的一个极端版本，但从数据来看，williamhill官网 模式是东亚模式一个更极端的版本。为什么会这样？williamhill官网 模式和传统东亚模式有什么差别？这可归因于williamhill官网 地方政府对经济增长、投资，特别是出口导向型制造业的发展表现出超强的、难以满足的欲望。
地方压低地价催生房产泡沫
williamhill官网 增长模式到底是怎样的图景呢？首先，williamhill官网 有一个以国有银行为主体的金融抑制系统。政府可通过国有银行压低利率，方便地方政府与垄断性的央企获得低利率贷款、借贷征地、建设基础设施。一般征地费用加上基础设施建设，一亩地大约要花近二十万元，现在全国工业用地平均出让价约十五万元一亩，基本是零地价、负地价，甚至很多地方政府几万元就出让了一亩地。地方政府可以从制造业企业收到两种税，一是所得税，按照现在的税制，60%被中央拿走。但地方政府在招商引资的过程中，给出头三年免、后面两年减半的所得税政策，甚至有地方政府提出，在十年间，所得税中地方政府这部分可以不交。第二部分是增值税，17%的增值税中，中央拿走75%，地方留有25%，中央还会返回一部分，地方最终约拿到30%。而在此过程中，地方政府可能要在维稳、环保事件等工作上付出成本。
这样看起来，搞工业开发区好像赚不了太多钱。除了特大型城市和完全旅游型城市，一般城市如果不这样做，制造业发展不起来，服务业就难以发展。因为制造业对服务业的溢出效应，所以地方政府出让工业用地时，更多考虑的是制造业对本地服务业发展的带动。服务业会给地方政府带来商住用地的出让金，还有营业税。营业税是百分之百归地方政府，商住用地出让金也基本是给地方政府的。所以2002年至今，williamhill官网 工业用地平均价格基本上保持不变，商住用地涨了6-10倍，现在基本上是工业用地价格的6-10倍。但是在日本、韩国，工业用地价格是商住用地的2倍。为什么差距这么大？因为williamhill官网 地方政府有垄断性征地、垄断性供应用地的权力。只要有企业来就放量供应，制造业来了之后带动本地服务业的发展，商住用地就垄断限购，将价格炒高。制造业生产的产品一般在经济学中说是可贸易的，一辆自行车可在广州生产也可在深圳生产，然后运到外地去卖。商业住宅是不可贸易品，在本地经营消费，不可能说广州的房地产商想赚广州人房钱而到深圳盖楼。地方政府非常清楚这一点，饥饿疗法，垄断限购，房地产商高价拿地，成本转嫁给消费者。与之对比，日本土地是私有制的，任何制造业用地者想要使用土地，都要跟城市规划区内的土地拥有者议价，不可能出现负地价。要盖商业住宅，开发商需要跟地主谈判，且一个城市有多个土地供应者竞价。日本政府不能将商住土地的出让金全部拿到手，住宅土地增值收益大部分被土地所有者拿走，政府只能从中抽所得税。
由于williamhill官网 地方政府采取的这一套发展模式，所有生产要素的价格都被压低。williamhill官网 的投资一定会过度，劳动力从中获得的利益就会非常少，消费也会较少，必然只能是以出口为主。中央政府就只好压低人民币的汇率，保持williamhill官网 产品的竞争力。到了贸易顺差时，我们的汇率逐渐随着劳动生产率的提高增值，但是我们不敢增值，因为开发区一拨一拨建立起来，产能在不断累积。
地方债务危机与改革难题
上世纪90年代末困扰williamhill官网 制造业的产能消化问题，通过williamhill官网 加入WT O、压低汇率、压低生产要素价格逐步解决。同时williamhill官网 政府采取了抓大放小政策。能源、材料、交通运输等行业，没有继续私有化，依旧政府控制。出口导向型的消费品工业，由于这一轮的黄金增长期又活起来了，而且收益很多。国进民退主要发生在能源、材料等上游行业，国有企业要赚的是垄断利润，但其反应不会很灵敏，所以产能过剩在上游行业更加严重。下游行业大部分是私营企业，外需不行的时候会做出调整，所以不可能太快积累产能。
2008年全球金融危机，williamhill官网 政府非常迅速地发放了4万亿财政支出和10万亿信贷政策，大量廉价的贷款给了央企和地方政府。当时很多央企认为，适逢国际矿藏资源价格很低，就去买矿，煤炭价格很高，就将私营企业的煤矿抢过来，“国进民退”。还有很多央企拿钱去炒地。我记得当时很多一线城市的房价在半年内上涨了60%多，中央采取措施后，很多资金去了二三线城市，2009年到2010年，这些城市房价涨了100%-200%。2009年以后，williamhill官网 全面出现房地产泡沫，整个经济全面房地产泡沫化。这与日本1988年日元被迫升值后，政府大规模采取经济刺激政策所导致的日本经济泡沫化较类似。但是日本汇率升值后，很多制造业企业转移到东南亚等一些欠发达国家。而williamhill官网 没有，williamhill官网 政府能做到日本做不到的，可以把地价压下去。虽然国内的产能总体过剩，但由于财政信贷刺激政策，地方政府此时从土地出让金中赚了很多钱，2009年以后从2万多亿增加到3万多亿。而且便宜信贷都是来自国有银行，地方政府不借白不借，风险可以转嫁给银行。很多地方政府进一步大规模借钱，建了更多的工业开发区和新城区，前者用来招商引资，后者卖商住用地再还钱。
2008年地方政府的债务只有5万亿，两年后就达到了10万亿，现在可能会达有二三十万亿。中央政府发现地方政府的债务是10万亿时就比较担心了，直接控制银行给地方政府的投融资平台发新的贷款。这时地方政府又开始想新的办法，与信托公司合作，把地方债务打包为各种理财产品，以更高的利息来吸收存款，即所谓的“影子银行”。这是非常危险的，会加大金融市场的风险。金融市场有一种逆向选择的问题，风险越高就越没有偿还能力，愿意接受的利息就更高，金融业整体的道德风险就被推高。
政府发现影子银行非常危险，需要控制，因此出现了所谓的钱荒现象。与之相联的是地方政府的债务偿还能力。地方政府目前有很多极端办法，比如将两三年后的税提前征收，江苏某个县的政府甚至强迫公务员给地方政府借钱。如果这些手段都用完了，就会加速供应商住用地，但这些地方的房地产市场已经严重泡沫化，加速供地会导致市场预期突变，出现崩盘。
很多学者说williamhill官网 要改革。的确，不改革就是死路一条。改革中还要注意策略，金融改革余地不大，财政改革的余地也不大，改革要从实体部门开始，其中房地产(7.00, 0.00, 0.00%)和土地改革还要小心，很多二三线城市的房地产已经严重过剩，今天放开集体用地入市，可能明天房地产市场就崩盘了。怎么办？现在的解决方法就是，放开集体建设用地入市时要考虑地方政府的利益，还要避免对现有房地产市场造成过大冲击。
进城农民工和一些受过高等教育的低收入群体，住房需求最强烈。如果他们可以在城市里定居，逐渐变为城市人口，成为具有城市消费能力的市民，国家就会长治久安。相反，如果不这样做，农村的留守儿童、城市犯罪等等情况，都会成为恶性循环。
现在很多城市以为中低端劳动力是城市的负担，其实任何一个城市要发展，都需要他们来提供服务，纽约、芝加哥这样的城市也概莫能外，一个高科技人才可能需要四个低端人才提供服务，这样城市运行效率更高、运行成本更低。这些人定居下来还有更大的好处，未来给他们盖房，我们的能源原材料、钢铁、水泥等严重过剩的问题可以得到解决，而且会拉动空调、冰箱等家电的消费。推动土地制度改革，允许本地农民给外来农民工盖出租房，农民工可以一家团聚，子女可以上学。至于交不交社会保险，他们不见得相信国家提供的社会保险，自己会存钱的。当然对地方政府而言，就需要为长远利益放弃眼前的一些既得利益。
广东“三旧改造”的积极意义
那么如何让本地农民运用自己的土地，为外来务工群体提供住房？我认为广东的“三旧改造”是目前不多的一种积极尝试。这是国土资源部给的特殊政策，原来很多农民已在国家不允许的情况下，利用旧村镇、旧厂房、旧民居这类集体建设用地，高密度盖房。广东各地政府出了新政策，如果将这些违规建筑拆除重建，象征性地补交一些出让金和公益事业用地，政府就承认大产权。拆掉之后，可以盖商品房、写字楼，甚至工业用地也可以拆除出让。这打破了所有土地必须国家先征，然后招、拍、挂的程序，显然是对过去土地制度的一个突破。
但是这个政策也有它的问题。有很多城中村房子新盖，要全部拆除重建成本太高，没有积极性。怎么办？现在政策规定是完全拆除重建，假定一个村子有200亩地，150亩是村民盖的密度很高的出租房，村里还有50亩集体建设用地，密度比较低。如果可以满足一定的改造条件，150亩的土地上比如说有300栋楼，只要拆掉比较矮的，将道路拓宽，道路不见得要直，像欧洲一样，只要消防车能通过就可以，就认可大产权，就可以使整个地段的价值改善。但谁愿意搬走呢？首先要有余地，拆掉可以有地重盖。另外还得有钱，从改造之后就可以认大产权，甚至村里也有一部分的大产权。这样村集体就可以和村民商量，只进行简单的功能更新和局部改造，也能给大产权。这才是调动“三旧改造”全面推动的一个最根本条件。否则只会挑肥拣瘦，甚至低密度改造完了，高密度的地段今后就死掉了。
对于那些不像广东珠三角已经存在高密度住房的城中村地区，问题就比较简单。可以考虑政府征收50%土地公益用地，剩下50%给农民开发住房。十年之内出租、十年之后可以出售。对于广州、深圳已建的高密度小产权房，只要逐渐减少密度、提高基础设施建设和公共服务水平即可。只要改造达到一定标准，缴纳一部分的公益事业用地，不必全部要拆除重建，就可以给大产权。增值的收益会推动很多城中村积极改造，改造好之后是大产权，十年之内除了改造好之外，还要交一些出租屋所得税，十年之后可以慢慢上市，可以拿一些钱给农民工子弟建学校。深圳坪山地方政府搞了一个试验，政府确定一部分公益事业用地，剩下给村民开发。这就将政府、开发商直接拆迁的博弈改变了，过去是一户一户搞地，如果有钉子户就可能搞不动，或者用暴力手段，这很麻烦。
现在williamhill官网 进行任何城中村改造，规划和审批程序繁琐。旧村改造要审批没有两三年下不来，有很多道关卡，未来一定要简化。williamhill官网 经济面临下行压力，要通过有效的制度改革，给外来农民工，包括新进入城市的劳动力创造较好的条件，让他们先租得起房、后买得起房子，孩子能够上学，在城市定居，慢慢变成城市市民，增加消费，逐渐扭转williamhill官网 目前不可持续的经济增长模式。
当然城中村和郊区村这样的土地改革，仍然不够缓解地方政府的财政压力。前面提到很多工业开发区，征地利用效率非常低。但随着城市的扩展，很多开发区的土地具有商业价值，这时就可将工业开发区逐年转化为商住用地。地方政府首先可以获得工业用地和商住用地之间的差价，商住房也可以增加税收，这些都可以填补地方政府在推行改革上的财政缺口。如果可以有效推动改革，房价问题很有希望。我觉得广东在“三旧方面”做了很好的探索。
