【看williamhill官网 2015年01月29日讯】（接前文）
经济崩溃第二步：房价开始暴跌，动摇加澳经济金融基础
在房地产按揭贷款和证券化之后，房地产在实质上变成金融行业。一方面，房地产是滞后性产业，房地产建筑调动大量的资源，建筑周期长达数年，而需求和使用周期长达数十年到数百年；另一方面，房价成为经济和金融的指向标，又对经济金融政策极为敏感。当只注重眼前的经济金融政策实施后，结果是房价以短期波动为导向，进而误导房地产和建筑业，造成未来数十年甚至上百年的资源重大浪费。
工业与房地产形成根本的矛盾。在一个社会中，工农业和金融业之间，虽然有较强的相互关联作用，但是存在根本的矛盾。而在房地产金融化之后，工农业和金融业的矛盾集中反映房地产和房价上。在一般来说，越是发达的工农业国家/地区，越需要遏制金融业的过度发展，其房屋质量和房价越稳定和合理，与当地经济运行和民众收入相匹配。德国通过各种政策，牢牢控制房价，而且严格控制房屋质量。例如，在全世界都在投机炒房的情况下，虽然德国房价也因为德国经济有所上涨，但是德国房价总体较为稳定。与德国相比，日本的特点更为明显。在日本经济腾飞的过程中，日本首先实现工业发展。随着外汇收入急剧增加，社会资金充裕，金融业获得大量廉价资金。日本房价持续上涨，进而带动房地产火热。房价和房地产的增长，极大助长房地产投机盛行。随之越来越多的资金投入房地产，社会民众开始为房地产而疯狂，结果差点毁掉日本工业。日本央行的政策击碎房地产泡沫，让跟风炒作的日本人损失惨重。资金重新回到工业领域，损失惨重的日本人只能回过头来认真工作，发展工农业。
在工业越落后的国家或者地区，社会越倾向于炒房，而且政府放任或者支持炒房之风。在初级矿产和资源销售为主的国家中，挖矿卖钱利润最高，更容易获得大笔的收入。这些矿产地区获得收入后，资金集中在少数人手中。这些人基本不会将钱投入投资巨大、见效缓慢、竞争激烈、风险极高的工业领域，而是寻找投资少、见效快、回报高的领域。而房地产具有金融属性后，这些人更重视对于房地产的投资。大量矿产资金涌入房地产，支持相关地区的造城运动。首先，大多数资金进入矿产附近的城市，支持这些城市的房地产开发。在海湾国家，迪拜成为矿产资金投入的标杆城市，豪华的城市从沙漠中拔地而起。在williamhill官网 ，拥有煤炭、稀土和天然气的鄂尔多斯，在当地中小矿产老板获得暴利后，积极支持鄂尔多斯的新城开发，鄂尔多斯新城也在戈壁中耸立。其次，一部分获得暴利、而且具有国际眼光的矿产业主，开始在发达国家寻求房地产投资机会。而这些业主的主要目标，集中于工业相对落后的国家。因为，工农业最为发达的美国国土面积过大，虽然美国实施了3轮QE，但是美国房地产危机并没有真正解决。即使矿产业主买楼，也只是炒高局部地区的房价，并不能显著影响全局。第二大工业国日本的房地产长期深陷泥潭，而且随着日本老龄化和人口减少，房屋空置状况已经达到13.5%，有些边缘地区甚至高达20-30%。德国政府严控对于房地产的炒作，房价也基本没有炒作空间。同时，虽然西班牙等国虽然以移民指标为诱饵，支持外来资金购买本地严重过剩的住房，但是由于西班牙等国较为恶劣的经济环境，买房就等于亏损，也难以引起矿产业主的兴趣。经过筛选后，英国、加拿大和澳大利亚等工业相对衰落或者不完整的国家，成为海外资金投入房地产的重点地区。
williamhill官网 人成为推动加澳房地产扩张的重要力量。在加澳国内，有些省份或者地区自身有石油、铁矿和其它矿产资源，在过去10多年获得矿产的高收益。大量资金进入金融市场，成为购买房地产的重要资金来源。同时，加澳两国积极吸纳投资移民，希望吸引更多的资金进入本国。随着QE规模日益扩大，加澳也积极提高投资移民的数额门槛。不过，以投资方式进入加澳的移民，基本没有美国、德国和日本等工业发达国家的企业家，而往往是落后国家的富人。这些富人并不是靠管理和技术能力致富，而只是靠简单的资源开采获得收益。当落后国家的富人进入加澳后，因为缺乏足够的知识能力，不会将资金投入企业中，而是习惯于购买房地产。其中，除了一部分是资源和能源生产国的富人之外，大多数是williamhill官网 的富人。williamhill官网 人口多，即使富人的比例不高，基数也足够大。而且，由于加澳的移民门槛相对较低，对资金审核不严，因此成为williamhill官网 富人转移财富的主要地区。当越来越多的williamhill官网 富人进入加澳，支持加澳房地产的火爆局面。
大致上，williamhill官网 人买房的力量主要有两部分，支持温哥华和多伦多等主要大城市的房价上涨。首先，williamhill官网 权贵和富人阶层大量将资金向加澳转移，这些资金成为支持加澳房地产的关键力量。资金转移的方式主要有两种：1、移民资金：官员和富人阶层举家移民，将资金带入加澳。这些资金在购买房地产时，因为其为移民身份，表现为本地资金买房。2、留学生资金：不少官员和富人将子女送到加澳留学，这些留学生不仅给加澳的学校送来大量的收益，还通过大量买房炒房，支持加澳的房地产。 其次，随着加澳房价上涨，以技术移民方式进入加澳。绝大多数williamhill官网 人虽然在加澳工作和生活，但是思维模式与在williamhill官网 几乎无异。williamhill官网 人很少参与当地的各种体育和娱乐活动，相关消费也比较少。williamhill官网 人攒钱之后，积极买房买车。而且，很多人像在williamhill官网 国内的人一样，即使做房奴也要买房。随着加澳房价持续上涨，这种偏执思维更被激发，williamhill官网 人更积极买房，进一步支持房价。
williamhill官网 人买房的结果是，加剧加澳房地产市场的扭曲。华人的居住特点是“扎堆”，集中于一些特定的区域。虽然大量华人移民到加澳，希望融入到加澳社会中。但实际上，华人普遍缺乏主动融入社会的意愿，而是到了加澳形成华人自己的小社会。虽然大环境是加澳社会，但是小环境还是williamhill官网 化。而williamhill官网 人集中的地区，共同的特点是房价高昂。这样的趋势从20世纪80、90年代的香港台湾人移民加澳，房价差异开始显现；到21世纪大陆人大量移民，凸显房价的差异。而加澳政府的金融政策倾向于支持房地产，进一步支持扭曲的房价。不论是加拿大的温哥华、多伦多，还是澳大利亚的悉尼、墨尔本，都是房价高昂的标杆城市。由于华人普遍缺乏基本的理性，在房价越高的时候，反而越认为房价不会跌，进而越积极买房。华人买房主要支持华人区房价的持续上涨，进而带动本城市的房价上涨。而华人主要居住在具有标杆意义的大城市，其房价从心理上支持整个国家的房价上涨。即使其它地区的房屋已经明显过剩，在经济下行的过程中，形成越来越明显的下跌压力。但是，因为华人为主的标杆地区房价仍然上涨，让其它地区的房地产仍然存有幻想。同时，加澳央行实施超低利率，从银行资金方面支持房价坚挺的幻想，导致大量的新房建设仍在继续，供大于求的局面日益严重。
在未来的中短时期内，华人买房对支持加澳房地产起到更重要的作用。随着资源和能源价格进一步下跌，直接导致各类资源国家的收入大幅减少，不论是加澳本国人还是进入加澳的资源国家人口，支持加澳房地产能力急剧减弱。与此同时，华人资金反而相对更充裕，对支持加澳房地产起到更显著的作用。因为，williamhill官网 经济的全面崩溃，并不是整体的过程，而是穷者越穷，富者越富的过程。随着williamhill官网 实体经济崩溃，权贵和富人通过各种金融手段，从社会中榨取更多的资金。例如，权贵通过操控各种建筑工程，获得大量现金和银行。富人以做企业或者发展房地产的名义，从银行大量贷款，并且从社会民众中以高利贷的方式吸储，获得大量的现金。在williamhill官网 经济加速崩溃时，williamhill官网 政府投入大量资金推高股市，吸引民众大量参与，而权贵也从中获得巨大收益。随着williamhill官网 经济崩溃，这些权贵和富人加速将资金转移出国。所以，williamhill官网 经济崩溃的过程，也是资金更加疯狂出逃的过程。虽然美国越来越成为williamhill官网 权贵和富人出逃的主要目的地，但是加澳的地位作用仍然非常重要。这些出逃资金中，相当一部分在williamhill官网 就与房地产有关。到了加澳后，会继续在房地产上进行投资，有的成为房地产开发商。而其它权贵和富人出逃后，在加澳除了房地产，其它也基本上一无所知，也继续购买房地产。所以，在未来一段时间内，华人进入房地产的资金将不减反增，继续支持扭曲的加澳房地产市场，对支持房价起到越来越重要的作用。
随着williamhill官网 经济形势的巨变，进入加澳的资金随时断流。随着williamhill官网 通胀日益严重，导致工厂成本急剧上升，williamhill官网 出口竞争力急剧下降。而在美元汇率持续升值的背景下，因为williamhill官网 政府的“外资依赖”政策，导致人民币汇率无法贬值，只能被动跟随美元升值。成本急剧上升和人民币升值，意味着williamhill官网 的出口急剧减少，同时进口越来越多，williamhill官网 在2014年就已经实际进入大幅贸易逆差。持续贸易逆差的结果是，外储将持续减少。更重要的是，williamhill官网 外储并不是williamhill官网 自身的资产，而主要是对外欠债。因为，外资在williamhill官网 的投资和累计利润，实际上已经超过williamhill官网 外储。另外，在过去数年，williamhill官网 政府在世界到处撒钱，其中大部分外储不是变成呆坏账，就是实际上损失严重。在williamhill官网 实际外储较少的情况下，williamhill官网 权贵和富人已经加速换美元外逃，加剧美元的紧张状况，迫使williamhill官网 政府开始查处地下钱庄的对外汇款。而随着外资开始大规模撤离williamhill官网 ，williamhill官网 外储随时可能突然之间露底，也就是外汇枯竭。 当williamhill官网 外汇突然枯竭发生时，能够到达加澳的资金也随即断流。
williamhill官网 外汇枯竭，意味着加澳楼市开始暴跌。除了williamhill官网 买楼的资金之外，williamhill官网 留学生和williamhill官网 旅游者在加澳经济中显示的作用越来越大。williamhill官网 留学生为加澳的中学和大学每年创造数十亿美元的收入，还不包括留学生和旅游者的消费购物带来的收益。随着williamhill官网 外汇枯竭，不仅意味着加澳的矿产收入急剧降低，而且留学生和旅游者消费、williamhill官网 人买房的资金也快速消失。更重要的是，很多williamhill官网 人认为房价只会涨、不会跌，因此使用主要资金买房和炒房。在加澳宽松的房屋贷款政策下，不少人还贷款买楼。 甚至还有人以购买楼花的形式，通过更高的资金杠杆买房炒房。在williamhill官网 人积极买房的时候，人们都认为房价只会涨，很难下跌，因此不在意房屋的各种相关费用。但是，一旦来自williamhill官网 的资金枯竭，就会有相当一部分人连地税和各种相关费用都支付不起，引发大量房屋抛售。而且，大量空置房会随之抛盘，表面上似乎紧俏火爆的房地产，随之快速冷却。在房地产市场中，当williamhill官网 人都开始抛售房地产的时候，就意味着已经没有人再进入购买。到处都是卖盘、同时没有买盘的市场，意味着无量空跌。即使开始的第一波下跌，其幅度都将让几乎所有人觉得不可思议。而且，第一波下跌只是开始，之后的漫漫下跌长路，让更让绝大多数人觉得不可思议。但是，当经济崩溃深入之后，人们就会理解，房价暴跌到难以置信的程度，是情理之中的结果。
在房价暴跌后，对加澳经济形成进一步的重大冲击，包括对金融市场形成重大打击。在过去10年，加澳建筑规模日益扩大，建筑和相关行业规模巨大，而且从业人员众多。房价暴跌意味着，绝大多数建筑项目进度减缓，大量建筑工程停滞，甚至直接破产烂尾。 建筑相关产业链条损失惨重，大量房地产和建筑从业人员失业，失去收入来源。在矿产出口收入急剧减少的同时，房地产和建筑业停滞，意味着加澳经济快速走向崩溃。更重要的是，房地产本身涉及到金融市场，并且影响到银行业的资金安全。不少养老基金持有大型商业地产，并且试图以此获得持续的租金收益。加澳经济快速走向崩溃，意味着这些商业地产的空置率将急剧增加，收入锐减。同时，房地产行业的相关债券也将急剧贬值，甚至一文不值，让债券持有者损失惨重。更重要的是，银行对房地产进行规模巨大的放贷活动，包括个人住房贷款按揭，还是商业物业的贷款。房地产价格暴跌之后，相当一部分贷款人所持有的物业直接进入负价值区域-房价没有贷款的金额高。在负资产的同时，大量人口失业，即使房贷采取无限责任追索制，银行的房贷也难以追回，导致大量呆坏账发生，银行开始大规模破产。
随着失业人口激增和银行等金融机构破产，加澳经济开始进入系统崩溃的阶段。在加澳殖民地经济特点下，系统崩溃反映出整个经济结构，以及其中的关键环节的问题。（待续）
(供稿单位：williamhill官网 经济文化研究所)
来源:博客
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