【看williamhill官网 2015年04月18日讯】房地产业是国民经济的重要部分，同时也是国家稳定、社会公平的试金石。美国的房地产市场主要依据市场规律运行，市场化程度很高，相关环节基本由市场供求操纵。政府除依靠利率、税收调控市场外，并不直接干预。
纵观美国近五十年的房地产市场，其住宅价格除周期性波动外，一直比较平稳。几次大的波动出现在70、80年代和进入新世纪后的首个10年，但每次跌涨大致相当。换句话说，美国房地产在“低谷─繁荣─泡沫─衰退”的周期循环中，市场规律作用明显。
当然，即便市场化程度很高，美国政府对房地产业依然保持一定的政策干预，尤其在居民住房领域，因为美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。
利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加，地产开发商的利润空间随即受到挤压；同时，美国有50个州开征房产税，税率一般为1%至3%，住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。与williamhill官网 不同，在美国买房需要事先声明房屋用途，因为“住”和“租”二者的贷款利率不同(对于买卖双方而言，任何违规行为后果都十分严重)；针对房屋购买和出售时的差价，征收房地产增值税；同时实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。
图为美国的房利美、房地美两大地产商标识（网络图片）
以美国在2008年经济危机中的表现为例：2009年2月，奥巴马政府出台了一项高达730亿美元的房地产市场救助计划，目的是避免900万房主的房屋被拍卖。同时，政府还特别为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元的救助资金，用来激活房产购买和贷款。此外，政府配套出台了一系列政策性调整，用以包括保护消费者、减少银行高管薪资、提升银行准备金、扩大对影子银行体系以及金融衍生物的管理、增加美联储权利等。
该计划主要力图达到四方面内容：
一，提高美国家庭的“清偿力”，放宽按揭贷款再融资限制，帮助信用好的房主获得“再融资”便利，减少大部分家庭的月供支出；
二，鼓励房贷机构减“月供”，保障普通家庭稳定。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的比例，尽量使按期缴纳适当月供的家庭不至失去房屋，提供债务重组机会，降低家庭月供支出，同时防止投机者利用政府救助牟利；
三，支持房利美和房地美，通过维持较低按揭利率水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心；
四，将那些信誉差的房屋购买者、地产贷款商和趁势牟利的投资人排除在计划之外。
可以看出，帮助低收入的美国家庭走出债务困境，渡过难关，开发真正有需要的市场源头，扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心，事实证明此举确实行之有效。经过一系列努力，美国房地产市场逐渐稳定回暖，到2012年终于露出曙光，开始复苏。时至今日，美国房地产市场信心重振，已成为williamhill官网 投资人的重要目的地。
反观williamhill官网 的房地产市场，自开放以来，庞大的人口基数和史无前例的城市化进程，给了房地产业太多机会。然而，持续的高房价和日益扩大的房地产泡沫也让williamhill官网 的市场调控一直被诟病。
2013年年中以来，williamhill官网 房地产活动指标持续走低，无论中间几经回暖，市场低迷似乎已成共识。但2015年3月30日，央行、住建部、银监会汇同财政部，又出台一系列楼市新政，结合两会期间，政府提出对楼市“支持、促进”而不再“调控、抑制房价”，托市意图明显。
有人说：政府对房地产是真爱。楼市不行，政府肯定救。在过去十年，伴着“收紧、松绑”、“房老板们要流道德的血液”、“政府要抑制房价，改善民生”、“稳定住房消费，支持刚性需求”等各种声音，一个事实成为不争：无论国家出台什么楼市新政，总有人茁壮成长，而且就在大家徘徊观望时，新政策一到，房价又升了！
长此反复，williamhill官网 的房地产市场，是否如外界预测的那样正处在“破裂前夜”？房价到底合理还是虚高？社会的真实需求到底在哪里？或许，他山之石，可以攻玉。
（作者Cathy Cheng，美国著名房地产专家，现居美国洛杉矶）
来源:博客
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