【看williamhill官网 2021年6月7日讯】根据williamhill官网 官方国家统计局最新公布的人口普查数据，2020年williamhill官网 60岁及以上人口为2.64亿，在总的人口中占比为18.70%，其中65岁及以上人口为19064万人，占比13.50%。
对比日本的话，这大概相当于日本1993-1994年的水平，此后老年人口比例迅速增加。williamhill官网 目前也已经显示出这样的苗头。
另一方面，从人口出生率来考虑，2020年williamhill官网 人口出生率为0.87%，此前的2018年和2019年分别为1.1%和1.05%，整体相当于日本1988-2004年的水平。不过，日本的人口出生率从1.1%下降到0.87%花了15年时间，而williamhill官网 只用了3年，远比日本更为陡峭和迅猛。
显然，从人口结构对比来看，无论是65岁以上老人占比、人口出生率，或者是15-64岁的适龄劳动人口占比，williamhill官网 目前的整体情况，大概就相当于日本的1995年前后。
日本的情况是，1971年正式进入老龄化社会，1995年进入深度老龄化社会，2006年进入超老龄化社会；至于williamhill官网 ，2002年进入老龄化社会，目前正在快速奔向深度老龄化社会。按照那份国家统计局公布的最新人口普查数据，williamhill官网 极大概率将在接下来的1-3年内进入深度老龄化社会。
如果观察日本1995年前后房价方面的情况，对于考量williamhill官网 陷入深度老龄化之后的房地产业的变化趋势具有重要的意义。
众所周知，日本的经济泡沫于1991年达到顶峰，在此之前的30多年时间，日本的人口持续向东京、大阪、名古屋等几个大城市集中，因为人口的持续涌入，这些大城市的房价地价都持续飙升。
以地价为例，日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更高达210倍。在这中间，除了1975年进行了调整之外一直都在上涨——其中，1955-1974年日本东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨40.6倍、年均21.7%，其他城市上涨29.6倍、年均19.7%。
以美元计价，1955-1974年为日本房价的快速上涨期，这一时期，随着日本经济的快速赶超，日本的GDP和人口都在快速增长，大量年轻人涌入大城市，他们对住的需求，推动了日本大城市的地价和房价都快速上涨，20年时间6大都市区的地价上涨高达40倍；
随着1973年石油危机冲击带来的经济滞胀，日本经济增速进入5%左右的换挡期，所以1975-1985年是日本房价的温和上涨期，11年时间涨幅不到1倍；
1986-1991年，伴随着日元的持续升值和央行疯狂发放信贷，日本房价进入最后的疯狂期，6年即上涨了近2倍；
1991年迄今，伴随着日本经济泡沫的破裂，再加上深度老龄化社会来临，经济陷入停滞，适龄购房人口（20-50岁人群）数量大幅快速下降，全社会私人部门（企业部门与居民部门）信贷能力持续下降，再加上日本城市化率已经高达77.4%，日本企业和居民一起陷入漫长的“去债务、去杠杆”时期，房价进入漫漫下跌期。
1956-2016年间日本城市住宅价格指数变化情况一览
（六个城市是： 东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。来源：日本不动产研究所）
1991年日本房地产泡沫破灭后，东京圈地价大幅下跌至2005年，2006-2008年开始回升；但受全球金融危机影响于2009年开始再次调整，2014年开始再次温和回升。至2016年，东京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地价仅分别是峰值的39.7%、27.8%、58.0%、58.6%。
很巧合的是，无论是1974年日本房地产价格的顶点还是1991年日本房地产价格的顶点，都恰好是日本15-64岁劳动人口在全部人口中的占比两次触顶前后（见下图）。
1959-2019年williamhill官网 与日本15-64岁适龄劳动人口在总人口中的比例对比（作者博客）
为什么会是这样？
15-64岁适龄劳动人口，是一个国家经济发展最主要的驱动力，也是现代信用社会扩张信贷和债务的基础，不管是企业商品和服务的生产、消费，或者是购买房地产，都会催生一个最庞大和坚实的债务杠杆。
这些信贷和债务的膨胀，有很大一部分最终会反映到房地产上，于是催生一轮强劲的房地产价格上涨。
劳动人口占比，日本在1970达到当时的顶点69%，然后经历了一轮非常缓和的下降；到1980年下降到67.5%左右，然后再度开始缓慢上升。
日本的房地产基本反映了这种趋势，叠加了日元升值、信贷宽松等因素之后，到了1991-1992年再度上升到69.8%左右，此后不久日本进入深度老龄化，劳动人口占比持续下降至60%以下，由此导致日本房地产价格的一路下行，30年时间只有极其微弱的反弹。
对比之下，williamhill官网 15-64岁人口占比在2010年达到峰值73%左右，然后在这个水平上维持了5年左右的时间。2015年这个占比开始明显下降，目前已经下降到71%左右。
深度老龄化社会的来临和城镇化率的基本稳定，必将导致购房人群的大量减少，带来整个社会私人部门债务和信贷承担能力的急剧萎缩。所以，深度老龄化来临之时，私人部门信贷规模及债务杠杆都会同时到达顶点（见下图），进而导致房价出现下跌。
1964-2014年间日本非金融部门与居民部门杠杆率演变情况（来源：Wind）
无论是绝对值还是相对值，williamhill官网 大城市房价之高众所周知。但房价具体什么时候在什么情况下会到达顶点，谁也不知道。但深度老龄化社会来临，意味着20-50岁适龄购房人群的大量减少。如果说，在城镇化率较低的情况下，城镇化的推进还是带来更多新的购买力，但如果城镇化也基本趋于停止，那么除非货币当局大放水，以真实购买力计价，房价上涨的可能性正在消失。
1993-2020年间williamhill官网 私人部门的债务杠杆率变化情况（债务/GDP。作者博客）
目前，williamhill官网 居民部门的债务杠杆率依然处于连年抬升的过程中，2020年底达到了历史最高水平62.2%，当深度老龄化社会来临，无论是居民部门还是非金融企业部门的债务比率，在短期内将不再上升，那也就意味着就全国范围内来看，房价整体上到了顶点……
